Если вы доверили строительство дома или его реконструкцию подрядчику и заключили с ним договор подряда, то рекомендуем вам ознакомиться с особенностями приемки выполненных работ.
В статье о выборе подрядчика мы говорили в том числе и об организации процесса строительства, и о закреплении этих моментов в договоре подряда на строительство дома.
Для удобства контроля качества и сроков выполняемых работ вам просто необходим будет график работ. А для приемки выполненных работ – график и смета.
Приемку выполненных работ вы можете осуществлять самостоятельно либо привлечь к приемке иных лиц, например, инженерную организацию или конкретного специалиста (по договору оказания услуг).
В процессе приемки должен участвовать и подрядчик, либо его уполномоченный представитель, поскольку именно подрядчик сдает результат своей работы.
Как часто сдавать/принимать работы?
Так, как вы это указали в договоре подряда. Мы рекомендуем принимать работы в соответствии с графиком работ, считая каждый пункт графика – ЭТАПОМ работ. Вы можете выбрать другой вариант или разбивать каждый этап работ для частичной оплаты. Но это чревато затягиванием работ.
Сдача результата работ подрядчиком и его приемка вами оформляются актом выполненных работ. Форму акта можно предусмотреть договором подряда либо оформлять в свободной форме.
В акте выполненных работ должны быть указаны:
- заказчик, т.е. вы,
- подрядчик,
- объект (адрес, кадастровый номер земельного участка, кадастровый номер дома в случае его реконструкции, и т.п.),
- договор подряда (номер, дата),
- номер и дата акта выполненных работ,
- этап работ (с указанием пункта графика работ, если вы следуете нашим рекомендациям), его описание,
- объем работ по этапу с указанием использованных стройматериалов и их количества,
- стоимость этапа работ,
- итого стоимость работ по акту выполненных работ,
- подписи: ваша и подрядчика, с указанием даты подписания.
ВАЖНО: чтобы обеспечить приемку работ, иногда нужно заранее осуществить ряд мероприятий, например, оформить приемку скрытых работ, провести предварительные испытания; в таком случае приемка может осуществляться только при положительном результате испытаний.
Скрытыми называются работы, скрываемые последующими работами. Такие работы принимаются у подрядчика до начала следующих работ, т.к. иначе вы не сможете проверить их качество без их вскрытия и повреждения строительных конструкций. Например, не сможете проверить качество заливки ленточного фундамента или качество монтажа подземных сетей к дому после засыпки траншей грунтом без их раскопки. Поэтому так важна своевременная приемка скрытых работ. Приемка скрытых работ оформляется актом.
Как правило, оформлением акта занимается подрядчик, т.к. это в его интересах предъявить вам работы, качество которых вы потом не сможете проверить. А вскрытие производится за счет подрядчика. Вам останется только подтвердить своей подписью приемку выполненных работ и разрешить подрядчику приступить к следующим работам.
При подписании акта скрытых работ рекомендуем вам обратить внимание на то, чтобы к акту были приложены документы, которые подтверждают соответствие работ предъявляемым к ним требованиям, в частности: исполнительные схемы и чертежи, результаты экспертиз и обследований.
Важно: договоритесь, чтобы подрядчик вызывал вас для приемки скрытых работ.
Акт скрытых работ с приложениями будет частью исполнительной документации, которую подрядчик будет вам предъявлять вместе с работами и актом выполненных работ.
Да! Именно так! Рекомендуем вам принимать работы, а тем более оплачивать их, только при наличии исполнительной документации и акта выполненных работ. Учтите этот момент в договоре, чтобы избежать разногласий с подрядчиком.
Что еще должно быть в исполнительной документации?
Сертификаты и технические паспорта на используемые материалы, технику, оборудование и акты испытания оборудования, журналы работ, в которых будут отражены объемы и качество работ.
Проверяйте исполнительную документацию на соответствие проекту, если такой имеется, или своим пожеланиям, указанным в договоре, а также на соответствие этапу графика работ. Обо всех выявленных несоответствиях сообщайте подрядчику. Он должен все исправить или дать разъяснения по каждому спорному вопросу.
Это касается и случаев, когда у вас возникнут вопросы или претензии к качеству стройматериалов. Об этом также необходимо сообщить подрядчику. А он, в свою очередь, также обязан дать ответ. Обнаружив бракованный стройматериал, в письменной форме сообщите об этом подрядчику и запретите его использование!
Если вас не удовлетворили ответы подрядчика, вы вправе требовать исправления ситуации.
Если имеются сомнения в правдивости приведенных доводов, посоветуйтесь с независимым специалистом в строительной сфере.
При приемке работ рекомендуем вам выполнять фото и видео фиксацию. Эти материалы помогут вам в спорных моментах с подрядчиком. А также, при просмотре их в спокойной обстановке, можно еще раз оценить объем и качество выполненных работ и обнаружить то, что не было замечено при фактическом пребывании на объекте.
Возьмите с собой блокнот, отправляясь на приемку работ, в том числе и скрытых. И записывайте все замечания, вопросы, выявленные несоответствия. В случае необходимости, вам не нужно будет вспоминать что и как, а останется только оформить все несоответствия и направить подрядчику способом, указанным в договоре: электронная почта, мессенджеры, личная передача.
Важно: исключите обсуждения несоответствий, недочетов, отступлений от проекта и прочее, по телефону; документально зафиксированные претензии и ответы на них помогут вам при возникновении спорных вопросов или для разрешения проблемы в судебном порядке.
Несколько советов, которые будут полезны вам при приемке работ:
- Требуйте, чтобы поверхности были очищены от пыли и мусора, т.к. за ними недобросовестный подрядчик может скрывать свои ошибки и недочеты. Например, мусор на полу закроет неровность стяжки, а складированные вдоль стен стройматериалы — не идеально зашпатлеванную стену.
- При проверке финишного покрытия (шпатлевка, окраска) используйте лампы освещения, которые можно устанавливать под разными углами. При общем свете можно упустить впадины, шероховатости, которые станут видимыми при освещении другого вида.
- Проверяйте объем и качество работ с учетом описаний исполнения этих элементов в проекте. Например, перегородка должна быть возведена из кирпича и иметь определенную толщину, дверной проем располагаться на конкретном расстоянии от стены.
- Проверяйте привезенные стройматериалы, особенно если закупкой занимается подрядчик: сравнивайте марку, размеры и характеристики с теми, что рекомендованы проектом и указаны в смете.
- Обратите внимание на качество и срок годности! Чтобы цемент, шпатлевка не «схватились», краска не засохла, рисунок обоев не содержал дефектов и пр.
Итак, работы подрядчиком выполнены, результат вас удовлетворяет. Разногласия отсутствуют. Что ж! Можно смело подписывать акт выполненных работ (помним об актах скрытых работ, если они необходимы, и об исполнительной документации) и производить финансовый расчет.Важно: договоритесь, чтобы подрядчик приглашал вас после завоза каждой партии стройматериалов для проверки их качества, этим вы исключите попытки использования дешевых аналогов или материалов ненадлежащего качества.
А что если подрядчик предъявляет вам работы, а вам не нравится качество их выполнения или имеются несоответствия проекту или вашим указаниям, закрепленным в договоре, или дизайн-проекту?
В этом случае незамедлительно сообщите об этом подрядчику!
И здесь будьте внимательны! Следуйте условиям договора в случае обнаружения недостатков в работе подрядчика!
Если же договором не был учтен этот неприятный момент, то постарайтесь сделать все, максимально четко следуя законодательству, чтобы избежать в дальнейшем проблем и судебных тяжб.
Важно при приемке работ все обнаруженные недостатки указать в акте выполненных работ, который представит вам подрядчик. Или оформить отдельный акт с перечнем недостатков, а в акте выполненных работ сделать запись о том, что «работы приняты с недостатками, отраженными в отдельном акте», и указать реквизиты такого акта. Если подрядчик откажется подписать акт с перечнем недостатков, подпишите его сами и укажите, что подрядчик от подписания отказался.
Но мы вам рекомендуем принимать работы с подписанием акта выполненных работ только после того, как подрядчик устранил все, что вы ему предъявляли к переделке. Так вы убережете себя от траты времени на контроль за устранением недостатков.
Если же вы подпишите акт выполненных работ, и на словах договоритесь с подрядчиком об устранении всех ваших замечаний, то здесь велика вероятность, что подрядчик их не устранит, а вы будете обязаны оплатить такие работы, к сожалению.
Если вы будете принимать работы без проверки, но будете подписывать акты выполненных работ, будьте готовы к тому, что ничего не сможете предъявить подрядчику. Ну… если только в судебном порядке.
Возможны и такие случаи, когда ваши мнения с подрядчиком о качестве работ будут кардинально отличаться и вы не сможете договориться. Выход есть: назначить экспертизу. И уже по результатам экспертизы будете или принимать и оплачивать работы или подрядчик будет устранять ваши замечания.
Будем рады, если наши рекомендации уберегут вас от споров с подрядчиком и, тем более, судебных тяжб. Предлагаем вам воспользоваться шаблоном договора подряда на строительство ИЖС или садового дома. Договор будет актуален и в случае реконструкции дома.
В следующих статьях мы делимся с вами полезной информацией о выборе земельного участка, подрядчика, проектировщика и дизайнера, организации строительного процесса, процессе получения положительного решения в ответ на ваше уведомление о планируемом строительстве и регистрации права собственности на ваш дом.
Оставайтесь с нами!
Будем рады вашим предложениям и пожеланиям об улучшении нашей работы!