Планирование ремонта в квартире – косметический, перепланировка, переустройство

Планируете ремонт в квартире?

Очень много вопросов к его организации, проведению и, возможно, оформлению?

Мы рады помочь вам с ответами на ваши наболевшие вопросы.

Наша информация будет полезна и в случае планирования ремонта в любом жилом помещении многоквартирного дома.

1. Если вы планируете только обновить отделку, т.е. удалить обои или покраску, выровнять и зашпатлевать стены, поклеить новые обои, покрасить стены и/или потолок, уложить новое напольное покрытие и тому подобное, то это косметический ремонт.

Такой ремонт выполняется с целью освежить вид квартиры и не подразумевает изменения конструкций и конфигураций комнат, переоборудования. Поэтому для его проведения не требуется оформление каких-либо разрешительных документов с разработкой проекта для ремонта.

Проект в данном случае может быть только дизайнерский, по вашему желанию, если не планируется сносить или возводить стены, или менять назначение помещений и т.п.

Выполнить косметический ремонт вы можете самостоятельно, либо привлечь специалистов по договору подряда.

О выборе специалистов (подрядчиков) вы можете ознакомиться на нашем сайте по ссылке, а также воспользоваться нашим шаблоном договора подряда на проведение косметического ремонта в квартире. Шаблон договора доступен по ссылке.

ВАЖНО! Косметический ремонт собственник вправе выполнять по своему желанию, в том числе и в квартире, находящейся в ипотеке. В арендуемой квартире косметический ремонт согласовывается с арендодателем и/или в соответствии с условиями договора найма помещения

2.   Если вы планируете установить, заменить или перенести инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое или другое оборудование, требующее внесения изменений в технический паспорт квартиры, то такой ремонт классифицируется как переустройство (ст.25 ЖК).

1.   Если вы планируете изменить границы и/или площадь квартиры, и/или изменить внутреннюю планировку квартиры, то такой ремонт классифицируется как перепланировка (ст.25 ЖК).

В результате перепланировки квартиры также могут быть изменены границы и/или площадь смежных помещений.

Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений не только в технический паспорт квартиры, но и в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о границах и/или площади квартиры (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

ВАЖНО! Перед началом переустройства и/или перепланировки в ипотечной квартире собственнику сначала необходимо получить согласие Банка. Банк может отказать в согласовании ремонтных работ, опасаясь за рентабельность залогового имущества

Естественно, трудозатраты и цена ремонта квартиры при переустройстве и/или перепланировке намного выше, чем косметического. Ведь, помимо отделки, в перечень работ включены полноценные строительно-монтажные работы, черновая отделка, устройство инженерных систем.

К тому же, в случае переустройства и/или перепланировки потребуется и проект (проектная документация), и разрешение на узаконивание перепланировки в виде согласования с органом местного самоуправления.

Рекомендуем ремонтные работы переустройства и/или перепланировки доверить подрядчику, особенно если у вас недостаточно опыта в строительной сфере.

Подрядчик сможет не только выполнить ремонт квартиры под ключ, но и взять на себя обязательства по согласованию перепланировки и/или переустройству.

На что обратить внимание при выборе подрядчика, можно узнать на нашем сайте по ссылке.

Проект может быть и частью дизайн-проекта. При обращении к дизайнеру уточните вид и состав проектной документации, которую он разработает для вас в рамках договора на разработку дизайн-проекта. Как правило, профессиональные дизайнеры (ИП) или организации разрабатывают дизайн-проект с учетом требований законодательства к согласованию работ по переустройству и/или перепланировке.

Можете воспользоваться нашим шаблоном договора на разработку дизайн-проекта по ссылке.

Обращаем ваше внимание на определенную последовательность ремонтных работ. Иначе есть риск повторного выполнения некоторых работ и порчи материалов. Такое возможно и при косметическом ремонте, например, не стоит красить потолки после того как на стены поклеили новые обои. При переустройстве и/или перепланировке объем испорченных материалов и дополнительных работ может быть внушительным.

Поэтому при планировании ремонта квартиры следует понимать, что выполнение работ будет проходить поэтапно:

1. Разработка проекта перепланировки и/или проекта переустройства, или дизайн-проекта на основании ваших пожеланий.
   Будьте готовы к тому, что не все ваши пожелания можно будет сопоставить с техническими возможностями для последующего согласования переустройства и/или перепланировки.
2. Получение согласования, так называемого, разрешения на перепланировку и/или переустройство.
3. Определение видов необходимых материалов, подсчет их количества.
4. Демонтаж перегородок, стен, старых отделочных покрытий, окон, дверей, труб водопровода, канализации, сантехнического и электрического оборудования.
5. Уборка и вывоз строительного мусора.
6. Возведение перегородок.
7. Монтаж коммуникаций: штробление стен, прокладка сетей электроснабжения, освещения, систем вентиляции и кондиционирования, монтаж водопроводных и канализационных труб, труб отопления, установка радиаторов.
8. Проведение испытаний. Проверка сетей электроснабжения при подаче тока и труб под давлением.
9. Черновая отделка поверхностей. Оштукатуривание и выравнивание стен, потолка, заливка полов.
10. Установка стеклопакетов и дверей.
11. Финишная отделка: монтаж навесных потолков, нанесение декоративной штукатурки, поклейка обоев, покраска поверхностей, укладка ламината, паркета, плитки, настил линолеума.
12. Внесение изменений в технический план квартиры или любого жилого помещения многоквартирного дома.
13. Заключительные этапы строительных работ. Монтаж плинтусов, карнизов, подключение оборудования, расстановка мебели, прочее.
14. Отправка в орган местного самоуправления уведомления о завершении перепланировки и/или переустройства, согласование с представителем гос.органа времени посещения квартиры и оформления акта приемочной комиссии; регистрация перепланировки квартиры.

Продолжительность ремонта зависит от масштаба планируемых работ.

Например, косметический ремонт квартиры может занять порядка 1-2 месяцев. Тогда как продолжительность перепланировки — до полугода и более. 

Чтобы избежать затягивания сроков, нужно все тщательно распланировать и учесть множество нюансов:

• На основании проекта перепланировки, или переустройства, или дизайн-проекта произвести подсчет затрат. Оценить свои финансовые возможности, чтобы ремонт не остановился на каком-то этапе из-за нехватки денег.

• Определиться с видом строительных и отделочных материалов. Возможно, желаемый вид плитки придется вести под заказ, что затормозит процесс. Нужно учесть такие особенности и распланировать график поставок.

• Ввиду ограниченного пространства квартиры и отсутствия складского помещения, нужно рассчитать какой материал и когда завозить, где складировать для наиболее удобного использования для конкретного вида работ.

• Нарушение графика завоза материалов может привести к простою рабочих, платить которым за «непродуктивный» день вам все равно придется.

• Контролировать качество и объемы стройматериалов при доставке на объект. Бракованный и ненадлежащего качества материал нужно сразу возвращать или обменивать.

• Оперативно реагировать, отвечать на вопросы строителей и принимать решения в спорных случаях.

Совет: Периодически нужно вывозить мусор из квартиры для удобства выполнения других работ, а также для простоты контроля качества выполняемых подрядчиком работ. Например, за объемными отходами подрядчик может скрыть неровности шпатлеванной стены, а под слоем пыли огрехи залитого пола

Чтобы правильно рассчитать затраты на ремонт, стоимость перепланировки, нужно учесть все факторы, из которых они складываются:

• стоимость проекта перепланировки и/или переустройства или дизайн-проекта;

• стоимость стройматериалов;

• стоимость строительно-монтажных работ;

• расходы на транспорт (доставка материалов, мебели, оборудования, вывоз мусора);

• услуги подрядчика.

Стоимость ремонта квартиры зависит также от объема и сложности работ.

Основные факторы, оказывающие влияние на цену:

• Состояние квартиры (помещения).

Квартира из новостройки требует выравнивания стен и потолка, заливки стяжки, прокладки труб, электромонтажных работ, установки радиаторов, межкомнатных дверей. В случае со вторичным жильем нет такого большого объема черновых и подготовительных работ.

• Тип ремонта (косметический, переустройство, перепланировка)

• Стройматериалы.

Отделочные материалы могут различаться по стоимости в несколько раз: от экономичного до элитного и на заказ.

• Площадь квартиры.

Чем меньше комнат в квартире, тем меньше трудозатраты и расход стройматериалов.

• Время года выполнения ремонтных работ.

В весенне-летний период у строителей много заказов, соответственно, может возрасти и стоимость их услуг.

• Исполнитель работ.

Будете выполнять работы самостоятельно или воспользуетесь услугами подрядчика.

• Сроки выполнения работ.

Если ремонт необходим в кратчайшие сроки, стоимость работ возрастает, т.к. подрядчик будет привлекать большее число строителей и монтажников, и возможно организует круглосуточную работу сменами.

• Проект на переустройство и/или перепланировку. Возможно, еще и дизайн-проект.

• Дизайн квартиры.

Возможно вам захочется привнести в свое жилище уникальные дизайнерские решения, которые могут обойтись весьма дорого (лепнина, панели из ценных пород дерева, фрески, мрамор и т.п.).

• Дополнительные опции.

Некоторые собственники квартир предпочитают сделать ее еще более комфортной для проживания, для чего заказывают монтаж звукоизоляции, утепление стен, монтаж системы теплый пол, установку «Умного дома».

Услуги посредника по получению согласования органа местного самоуправления на переустройство и/или перепланировку также потребуют оплаты.

Но мы со своей стороны рекомендуем ознакомиться со всей информацией в этом разделе о ремонтах и тогда вам не составит труда получить согласования самостоятельно.

Будет повод вознаградить себя чем-то приятным!

При работах по переустройству и/или перепланировке квартиры, необходим проект.

Разработать проект перепланировки и/или переустройства может организация или индивидуальный предприниматель, являющиеся членами соответствующей саморегулируемой организации (СРО)

Проект перепланировки и/или переустройства представляет собой документацию в текстовом и графическом виде и должен содержать:

• планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения;

• решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;

• решения по охране окружающей среды,

• решения по противопожарным мероприятиям;

• решения по организации производства работ и, возможно, решения по обеспечению доступности маломобильным группам населения.

Решения, предусмотренные в проекте, должны включать чертежи узлов и деталей; расчеты нагрузок; сведения по элементам.

Проект переустройства и/или перепланировки квартиры необходим в следующих случаях:

• перемещение газовой плиты с монтажом дополнительных трубопроводов или замена газовой на электрическую;

• перенос и изменение стен ванной и туалетной комнаты;

• заделка проемов в несущих перекрытиях;

• перенос, демонтаж, дополнительная установка перегородок внутри квартиры;

• конструктивные изменения пола;

• частичный или полный демонтаж несущих стен;

• устройство стен, создающих дополнительную нагрузку (свыше 150 кг/м²);

• перенос кухни;

• изменение формы внешних оконных и дверных проемов;

• перенос и устройство дверных проемов;

• устройство дополнительных кухонь и санузлов;

• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;

• ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

• устройство или переоборудование существующих тамбуров;

• демонтаж стен между квартирами;

• демонтаж частей стен между лоджиями и комнатами;

• демонтаж частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение.

Согласование переустройства и/или перепланировки квартиры или отказ в таком согласовании выдается органом местного самоуправления, уполномоченного на выдачу таких согласований, по месту нахождения переустраиваемой и/или перепланируемой квартиры на основании вашего заявления. (ст.26 ЖК)

Подробно эта процедура освещена в статье «Как узаконить переустройство и/или перепланировку» по ссылке.

Здесь лишь кратко перечислим документы, которые нужны для узаконивания перепланировки и/или переустройства, которые необходимо будет приложить к вашему заявлению:

1. правоустанавливающие документы на квартиру;
2. проект переустройства и/или перепланировки;
3. технический паспорт квартиры;
4. согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих квартиру на основании договора социального найма;
5. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки квартиры в многоквартирном доме, который является памятником архитектуры, истории или культуры.
6. разрешение газовой службы (при внесении изменений в газовую систему);
7. разрешение Банка (в случае ипотечной квартиры);

Пункты 1, 3 и 5 имеете право не предоставлять самостоятельно, если ваше право на квартиру зарегистрировано в ЕГРН.

Уполномоченный орган местного самоуправления должен принять решение о согласовании или об отказе в согласовании не позднее чем через сорок пять дней со дня представления вами в данный орган документов.

Незаконные переустройство или перепланировка квартиры чреваты для вас штрафами, судебными тяжбами, нанесением урона имуществу соседей, работами по приведению квартиры в прежнее состояние и прочими неприятностями.

Причем, переустройство и/или перепланировка квартиры будут считаться незаконными как в случае отсутствия согласования органа местного самоуправления, так и в случае нарушения проекта, которое вы представляли для получения имеющегося согласования.

В завершении перечислим работы, которые запрещено выполнять при переустройстве и/или перепланировке квартиры.

Это работы, которые могут привести к:

• ухудшению условий вашего проживания и/или ваших соседей;

• затруднению доступа к коммуникациям;

• увеличению нагрузки на несущие конструкции;

• изменению работы естественной вентиляционной системы;

• нарушению норм пожарной безопасности, санитарных и строительных правил;

• присвоению технических помещений (подвалов, чердаков);

• ухудшению внешнего облика многоквартирного дома, в котором располагается переустроенная и/или перепланированная квартира.

К перечню запрещенных работ относится также:

• вынос радиаторов отопления на лоджии и балконы,

• установка на инженерных системах запорной арматуры,

• объединение жилых помещений с кухней, если в ней установлена газовая плита,

• размещение туалетной и ванной комнат над кухней, а кухню над жилыми комнатами.

Желаем вам успешного ремонта!

В следующих статьях мы делимся с вами полезной информацией о выборе подрядчика, проектировщика и дизайнера интерьера, организации ремонтных работ, приемке работ, выполненных подрядчиком, какие и куда подавать документы для получения согласования на переустройство и/или перепланировку квартиры и последующее оформление документов на квартиру.

Оставайтесь с нами!