Как узаконить перепланировку квартиры или переустройство квартиры

Если вы решились на ремонт с целью выполнить переустройство и/или перепланировку квартиры или любого жилого помещения многоквартирного дома, то такие работы требуют согласования органа местного самоуправления.

Много вопросов и страшно начинать ремонт?

На все вопросы и даже о причинах отказа в согласовании перепланировки и дальнейших действиях мы ответим вам в этой статье и тем самым поможем узаконить перепланировку квартиры, или ее переустройство. Уверяем вас, вы сможете выполнить процедуру получения согласования самостоятельно, не прибегая к помощи посредников, а на сэкономленные средства устроить себе отдых.

Напомним, что представляют собой понятия переустройства и перепланировки:

• переустройство - установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт квартиры;
• перепланировка - изменение границ и/или площади квартиры, и/или изменение внутренней планировки квартиры.

Как правило, любая перепланировка включает в себя работы по переустройству. А вот переустройство вполне возможно без перепланировки.

Узаконивание переустройства и/или перепланировки регламентируется Жилищным кодексом РФ.

сначала КРАТКО:

А теперь остановимся подробнее на каждом пункте пошаговой инструкции узаконивания перепланировки. Итак,

I. Вы изучили и «примерили на себе» все тонкости ремонта из статьи «Планирование ремонта в квартире – косметический, перепланировка, переустройство» и решились на ремонт.

II. Выбрали проектировщика. Заключили с ним договор на проектирование переустройства и/или перепланировки. Приняли выполненный проект в полном объеме.

Подробнее о выборе проектировщика, о составе проекта на перепланировку и прочее вы можете узнать из статьи по ссылке.

И начинаете процедуру согласования перепланировки и/или переустройства. С чего начать и какие документы необходимы для согласования перепланировки и/или переустройства:

III. Заполните бланк заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения.

Он имеет типовую форму, утвержденную ЖК РФ и содержит такую информацию:

• паспортные данные собственника/собственников/нанимателя и т.д.;
• адрес квартиры;
• правоустанавливающий документ на квартиру;
• вид ремонтных работ: переустройство, перепланировка, переустройство и перепланировка;
• срок производства ремонтно-строительных работ;
• режим производства ремонтно-строительных работ;
• в случае пользования квартирой на основании договора социального найма, согласие на переустройство и/или перепланировку от совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя квартиры.

К заявлению необходимо приложить:

1. правоустанавливающие документы на квартиру;
2. проект переустройства и/или перепланировки;
3. технический паспорт квартиры;
4. согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих квартиру на основании договора социального найма;
5. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки квартиры в многоквартирном доме, который является памятником архитектуры, истории или культуры;
6. протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на переустройство и/или перепланировку квартиры (если переустройство и/или перепланировка невозможны без присоединения к данной квартире части общего имущества в многоквартирном доме);
7. разрешение газовой службы (при внесении изменений в газовую систему);
8. разрешение Банка (в случае ипотечной квартиры);
9. доверенности (в случае, если от вашего имени будет действовать ваш представитель)

Пункты 1, 3 и 5 имеете право не предоставлять самостоятельно, если ваше право на квартиру зарегистрировано в ЕГРН.

Для удобства предлагаем воспользоваться чек-листом.

Уточнение по техническому паспорту квартиры. Если у вас на руках отсутствует технический паспорт вашей квартиры, его копию можно получить, обратившись в БТИ (Инвентаризатор) вашего населенного пункта.

IV. Направьте заявление о планируемом переустройстве и/или перепланировке с вышеперечисленными документами в орган местного самоуправления, уполномоченный на выдачу согласований (далее, администрацию населенного пункта) по месту нахождения квартиры. Способы отправки: обратиться непосредственно в администрацию населенного пункта или через многофункциональный центр «Мои документы».

ВАЖНО: органами местного самоуправления могут быть предусмотрены и другие способы подачи заявления, например, онлайн на региональных порталах госуслуг.

V. В администрации вам выдадут расписку в получении документов с указанием их перечня, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам (если вы не представите вышеперечисленные документы из п.1, 3 и 5).

В МФЦ вам тоже выдадут расписку в получении документов.

В администрации должны принять решение о согласовании или об отказе в согласовании не позднее чем через 45 дней со дня представления вами в данный орган документов, либо со дня получения ваших документов из МФЦ.

Далее...

В администрации должны принять РЕШЕНИЕ о согласовании перепланировки и/или переустройства или об отказе в согласовании в срок не позднее чем через 45 дней со дня представления вами в данный орган документов, либо со дня получения ваших документов из МФЦ.

VI. Принятое РЕШЕНИЕ администрация в течение трех рабочих дней выдаст вам на руки или направит по адресу, указанному вами в заявлении, либо направит вам через МФЦ.

Форма такого решения установлена законодательством. Полное наименование решения: «РЕШЕНИЕ о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»

VII. В случае получения РЕШЕНИЯ о согласовании, можете смело приступать к ремонтно-строительным и монтажным работам по переустройству и/или перепланировки квартиры.

Работы вы можете выполнять самостоятельно или с наймом бригад, или с привлечением подрядчика.

Подробнее об организации и выполнению строительно-монтажных работ вы узнаете из статьи по ссылке.

Поздравляем вас!

Можете смело приступать к ремонтно-строительным и монтажным работам!

ВАЖНО: Уполномоченный орган обязан рассмотреть ваше заявление о переустройстве и/или перепланировке квартиры, даже если оно подано после начала проведения таких работ (см. обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023)).

А что делать, если принятым решением будет отказ в согласовании?

Все зависит от причин отказа, которые администрация укажет вам в своем решении (ст.27 ЖК РФ).

Отказ вы можете обжаловать в Суде. Но… Предлагаем вам подробно рассмотреть причины отказа, указанные нарушения и попытаться их устранить. Уверены, это сэкономит вам и время, и ваши нервы.

Итак, какие могут быть причины отказа администрации и каковы пути решения.

1. Непредставление к заявлению документов, которые вы обязаны были представить. РЕШЕНИЕ представить документы, на отсутствие которых укажет администрация.
2. Представление документов не в надлежащий орган. РЕШЕНИЕ обратиться с заявлением в орган, который будет указан в отказе, либо на месте уточнить куда необходимо направить заявление.
3. Несоответствия проекта переустройства и/или перепланировки квартиры требованиям законодательства. РЕШЕНИЕ обратиться в организацию, которая разработала для вас этот проект для устранения указанных несоответствий, а затем повторно обратиться с заявлением в администрацию.

ВАЖНО! Предусмотрите в договоре на разработку проекта пункты о соответствие проекта требованиям законодательства и о корректировке проекта за счет проектировщика в случае выявления несоответствий. Предлагаем вам воспользоваться нашим шаблоном договора на проектирование.

Желаем вам успехов в устранении причин отказа, в том числе и в случае судебных тяжб!

Будем считать, что согласование переустройства и/или перепланировки вы получили и приступили к строительным работам.

Здесь очень ВАЖНО – соблюдать проектные решения, получившие согласование. Так как отступление от них = отсутствию согласования!

Помните об этом!

Даже выделим это в отдельный пункт инструкции!

VIII. Осуществляйте контроль за соблюдением проектных решений в процессе строительно-монтажных работ.

И либо сами осуществляйте контроль за соответствием проекту, либо передайте эту обязанность подрядчику по договору. Рекомендуем предусмотреть в договоре подряда пункты о соответствии выполняемых работ проекту и что в противном случае демонтаж и повторные работы будут выполняться за счет подрядчика. Предлагаем вам воспользоваться нашим шаблоном договора подряда.

Наступил тот момент, когда работы по переустройству и/или перепланировке, согласно проекту, завершены.

IX. Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана на перепланированную квартиру, заключите с ним договор.

Технический план квартиры представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, вносимые в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о данном жилом помещении, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости.

Подробно о техническом плане, его оформлению, составу и прочее вы можете ознакомиться по ссылке.

После получения технического плана на перепланированную квартиру и после завершения работ по переустройству, вам необходимо:

X. Направить уведомление о завершении работ по переустройству и/или перепланировки в орган, выдавший вам Решение о согласовании. Можете воспользоваться нашей формой Уведомления о завершении переустройства и/или перепланировки жилого помещения.

ВАЖНО! необходимо уплатить госпошлину за осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество, если при перепланировке квартиры образовались новые помещения (новые квартиры и/или жилые помещения)

Направить Уведомление можно, как и в случае с Заявлением, обратившись непосредственно в орган местного самоуправления, уполномоченный на выдачу согласований по месту нахождения квартиры или через многофункциональный центр «Мои документы».

XI. С вами свяжется представитель администрации для уточнения даты и времени осмотра вашей переустроенной и/или перепланированной квартиры.

XII. Непосредственно – осмотр квартиры.

После осмотра представителями администрации будет оформлен акт приемочной комиссии в вашем присутствии.

И здесь снова вернемся к проекту! ВАЖНО! Если представители администрации выявят отступления от проекта, то, увы, выполненное переустройство и/или перепланировка будет считаться самовольными. Подробнее - чуть ниже по тексту.

XIII. Утверждение акта приемочной комиссии.

Срок - в течение 30 календарных дней со дня получения администрацией вашего уведомления.

Именно со дня утверждения акта приемочной комиссии ваше ПЕРЕУСТРОЙСТВО квартиры будет считаться ЗАВЕРШЕННЫМ!!!!

XIV. ПЕРЕПЛАНИРОВКА квартиры будет считаться ЗАВЕРШЕННОЙ со дня внесения изменений в сведения ЕГРН на основании утвержденного акта приемочной комиссии!

Или же со дня государственной регистрации права на образованные жилые помещения в результате проведенной перепланировки!

В общем-то, на этом всё. Вы справились!!!

Поздравляем! Вы – счастливый обладатель комфортного жилья!

Как бы не хотелось остановиться на этой мажорной ноте… НО!

Рассмотрим последствия самовольных, т.е. незаконных, переустройств и/или перепланировок квартир.

Самовольно переустроившее и/или перепланировавшее квартиру лицо несет предусмотренную законодательством ответственность, поскольку это может привести к нарушению прочности конструктивных элементов здания, создать излишние нагрузки, что чревато ухудшением надежности и долговечности дома. Есть риск нанесения урона своей и чужой собственности, вплоть до невозможности их восстановления. Еще хуже, если будет нанесен вред здоровью и жизни людей. В этом случае собственник понесет уголовную ответственность.

Самовольными переустройство и/или перепланировка квартиры признаются в двух случаях:

1. при отсутствии РЕШЕНИЯ о согласовании таких работ;
2. при нарушении проекта, на основании которого было получено РЕШЕНИЕ о согласовании таких работ.

Узаконить самовольное переустройство и/или перепланировку можно в административном и судебном (если административный порядок легализации не даст результата) порядке.

Административный порядок описан выше в этой статье, только будет наоборот: проект будет разрабатываться на основании уже выполненных работ. Но для начала этой процедуры рекомендуем проконсультироваться в уполномоченном государственном органе на предмет возможно ли такую перепланировку или такое переустройство узаконить в административном порядке.

В большинстве случаев это вряд ли удастся, увы.

Можно обратиться в суд с иском о сохранении квартиры в переустроенном и/или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью. Такое требование можно заявить, не обращаясь в уполномоченный орган за согласованием, или же в процессе такого согласования.

А теперь о том, что может случиться, если не удастся узаконить самовольные переустройства и/или перепланировку ни в административном ни в судебном порядке.

Собственника обяжут привести такую квартиру в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Если собственник этого не сделает, то Суд по иску гос.органа может принять решение о продаже с публичных торгов этой квартиры.

Верим, что вы выполните переустройство и/или перепланировку квартиры в соответствии с требованиями законодательства, а наша работа вам в этом поможет.

Желаем вам успешного ремонта!

В следующих статьях мы делимся с вами полезной информацией о выборе подрядчика, проектировщика и дизайнера интерьера, организации ремонтных работ, приемке работ, выполненных подрядчиком.

Оставайтесь с нами!