Выбрав земельный участок, определившись с составом, компоновкой и архитектурой объекта капитального строительства, и получив результаты инженерных изысканий вам предстоит заказать в специализированной организации проект для строительства.
Требования законодательства к проектной документации одинаковое и для строительства, и для реконструкции объектов капитального строительства. Поэтому далее по тексту где написано «строительство» подразумевается и «реконструкция». Если требования будут отличаться, мы на это укажем.
Проектная документация (стадия П) на строительство объекта капитального строительства - это документация в текстовой, графической формах и/или в форме информационной модели, разработанная с учетом строительных норм и правил.
В проектной документации содержаться следующие решения для строительства:
- архитектурные,
- функционально-технологические,
- конструктивные,
- инженерно-технические.
Состав и содержание проектной документации определяются Правительством РФ. Одним из таких документов, действующих на сегодняшний день, является Постановление Правительства РФ №87 от 16.02.2008г. "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию".
Проектная документация, а также изменения, внесенные в нее, должны быть утверждены Застройщиком (или Техническим заказчиком). Если проектная документация подлежит экспертизе, то она утверждается Застройщиком (или Техническим заказчиком) после получения положительного заключения экспертизы проектной документации.
На основании проектной документации разрабатывается рабочая документация (стадия Р). Отличается от проектной документации детализацией всех частей. Рабочую документацию передают на стройплощадку для выполнения строительно-монтажных работ.
Разработку рабочей документации может выполнять тот же проектировщик, который разработал проект, или другая проектная организация. Разработка проектной и рабочей документаций может осуществляться одновременно.
Выполнять проектные работы вправе только лицо, являющееся членом саморегулирующей организации(*) в области архитектурно - строительного проектирования.
(* имеются исключения, ст.48 ГрК)
Разработать проектную и рабочую документации (стадии П и Р) вы как Застройщик или Технический заказчик можете своими силами, если располагаете такими специалистами и являетесь членом СРО в области архитектурно - строительного проектирования. Если же ни того ни другого нет, то вам необходимо заключить договор на выполнение проектных работ с проектной организацией или индивидуальным предпринимателем.
В договоре обязательно стоит уделить внимание таким пунктам, как:
- Сроки разработки проекта. Рекомендуем указать конкретную дату завершения каждой стадии проектирования и передачи готовой документации.
- Порядок приемки проекта. Рекомендуем четко установить порядок передачи проектной документации в соответствии с техническим заданием. Возможна приемка документов частями, например, по стадиям «П» и «Р» или по разделам.
- Внесение изменений в проект. Рекомендуем учесть все случаи необходимости внесения изменений в проект, в каждую из стадий:
- нестыковки при выполнении строительно-монтажных работ,
- несоответствия решений в стадиях П и Р,
- описки, разночтения в разделах и стадиях,
- решение Застройщика и/или Технического заказчика,
- замечания экспертов при прохождении экспертизы проектной документации,
и т.д.
Обязательно укажите в договоре на основании чего, в какие сроки и за чей счет вносятся изменения в проектную документацию.
Договоритесь с проектировщиком о форме общения через запросы на изменения. Это вид формального обращения, которое документируется и регистрируется. Запросы позволяют получать официальное разрешение на изменения в проектных решениях, запланированных сроках, расходах и прочих параметрах.
Предлагаем вам воспользоваться шаблоном договора, размещенным на нашем сайте по ссылке.
ВАЖНО: Лицо, осуществляющее разработку проектной документации, несет ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов!
При заключении договора на разработку проектной документации (стадии П и/или Р) вы, как Застройщик или Технический заказчик, должны предоставить проектной организации:
1. Градостроительный план земельного участка (подробнее о получении ГПЗУ в статье по ссылке)
А в случае подготовки проектной документации на строительство линейного объекта - проект планировки территории и проект межевания территории.
2. Результаты инженерных изысканий (подробнее об инженерных изысканиях в статье по ссылке.
Если изыскания не выполнялись, то договором на выполнение проектных работ должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий.
3. Технические условия подключения (технологического присоединения), если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно без подключения его к сетям инженерно-технического обеспечения.
4. Задание на проектирование (или Техническое задание на проектирование)
Техническое задание на проектирование (ТЗ) – это пожелания Застройщика (или Технического заказчика) к результату проектных работ. В нем указывают все технические параметры, которые нужно достичь по окончании проектирования, исходные данные, вид, объем и состав разрабатываемой документации в составе проекта.
Также прилагаются документы, которые могут помочь в создании проекта.
Определенных требований к виду и составу ТЗ нет. Его можно написать в виде сплошного текста или оформить в виде таблицы.
Техническое задание может оформить и сам проектировщик, выслушав все ваши пожелания и требования. Вам останется только проверить указанные в нем данные, в случае несоответствий или в качестве дополнения, внести свои корректировки.
ВАЖНО: В задании на проектирование предусмотрите условие, что проектировщик максимально не указывает конкретные материалы в стадии П, чтобы у вас оставалась возможность замены материалов в процессе строительства без необходимости прохождения повторной экспертизы.
Если вы планируете строительство объекта в несколько этапов, то и подготовку проектной документации можете выполнять отдельными этапами.
Остановимся подробнее на выборе проектировщика/проектной организации. На что обратить внимание?
Выбор опытного, профессионального проектировщика - гарантия получения вами качественного проекта!
И так:
- Членство в СРО в области архитектурно - строительного проектирования (!!! есть исключения!!!)
- Опыт работы. Причем, обратите внимание на специализацию реализованных проектов. Возможно, организация и опытная, со штатом профессионалов высокого уровня, но они никогда не проектировали промышленное предприятие или какой-то особо опасный объект. Выбирайте организацию, которая проектировала объекты, схожие с вашим по назначению и виду.
- Отзывы заказчиков. Рекомендуем не просто ознакомиться с отзывами клиентов по завершенным проектам, но и связаться с ними для более детальной оценки проектной организации. Поинтересуйтесь, возникали ли у них в дальнейшем проблемы с экспертизой проекта, получением разрешения на строительство и т.д., оперативно ли реагировал проектировщик на выданные замечания.
Немного о тонкостях проектирования объектов капитального строительства, которые являются опасными, особо опасными, технически сложными и уникальными, проектная документация на строительство которых подлежит экспертизе проектной документации.
На этапе подготовки задания на проектирование Застройщик (или Технический заказчик) обязан указать сведения об объекте в соответствии с классификатором объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям (Приказ Минстроя России №928/п от 02.11.2022г.). Соответственно, эти сведения будут учтены и в проектной документации.
Всегда ли необходима экспертиза проектной документации?
Нет.
Есть объекты капитального строительства, проектная документация на строительство которых не подлежит экспертизе. Это:
1. Объект индивидуального жилищного строительства, садовый дом. Подробнее о проектировании объектов ИЖС и садовых домов предлагаем ознакомиться на нашем сайте по ссылке.
2. Дома блокированной застройки, если
- количество этажей - не превышает трех,
- количество всех домов застройки в одном ряду - не превышает десяти,
- строительство осуществляется без привлечения бюджетных средств.
3. Отдельно стоящий объект, если
- количество этажей - не превышает двух,
- общая площадь - не более чем 1500 кв.м.,
- не предназначен для проживания граждан,
- не предназначен для осуществления производственной деятельности.
4. Отдельно стоящий объект, если
- количество этажей - не превышает двух,
- общая площадь - не более чем 1500 кв.м.,
- предназначен для осуществления производственной деятельности,
- не требуется установление санитарно-защитных зон или санитарно-защитные зоны установлены и находятся в пределах границ земельного участка, на котором этот объект расположен.
5. Буровые скважины, если
- имеется утвержденный технический проект разработки месторождений полезных ископаемых,
- имеется проект на работы, связанные с пользованием участков недр.
6. Объект, на строительство которого не требуется разрешение на строительство.
При этом, ВАЖНО знать, что если вы строите объекты, перечисленные в п.1-5, но они:
- располагаются в границах охранных зон трубопроводов,
- относятся к объектам массового пребывания людей,
то экспертиза проектной документации на их строительство является обязательной!
Рассмотрим еще один частый вопрос «Что делать, если требуется внести изменения в проектную документацию?»
И здесь … все зависит от того, в какую стадию проекта и на каком этапе вам требуется внести изменения.
1. Если проектная документация в стадии разработки, то изменения можно и даже нужно вносить, если обнаружены несоответствия или требуются дополнения, или же необходима замена каких-то пунктов технического задания на проектирование.
2. В рабочую проектную документацию (стадии Р) изменения можно вносить ТОЛЬКО в соответствии с проектной документацией (стадии П).
3. Если проектная документация не подлежит экспертизе и на основании ее получено разрешение на строительство, то Застройщик (или Технический заказчик) вправе утвердить изменения при наличии подтверждения главного инженера проекта соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям законодательства.
4. Если имеется положительное заключение экспертизы проектной документации, то
4.1. Застройщик (или Технический заказчик) вправе утвердить изменения при наличии подтверждения главного инженера проекта соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям законодательства в случае, если
- не затрагиваются несущие конструкции,
- не изменяются класс опасности и категория объекта,
- не нарушаются требования технических регламентов и законодательства,
- соответствуют заданию на проектирование и изысканиям,
- не выходят за рамки утвержденного гос.бюджета;
4.2. Застройщик (или Технический заказчик) организовывает повторное прохождение экспертизы проектной документации, в которую были внесены изменения, и после получения положительного заключения утверждает эту проектную документацию;
4.3. Застройщик (или Технический заказчик) утверждает изменения, внесенные в проектную документацию, при наличии подтверждения соответствия вносимых изменений требованиям законодательства, выданного органом исполнительной власти или организацией, проводившими ранее экспертизу этой проектной документации, по итогу экспертного сопровождения.
ВАЖНО: После получения заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации внесение изменений в проектную документацию ЗАПРЕЩЕНО!
В следующих статьях мы делимся с вами полезной информацией о выборе земельного участка, подрядчика, организации строительного процесса и контроля, приемке работ, выполненных подрядчиком, процессе получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию и регистрации права собственности на объект капитального строительства.
Оставайтесь с нами!