Выбор подрядчика для строительства или реконструкции объекта капитального строительства

Будете вы строить своими силами или с привлечением подрядной организации, как правило, стоит задуматься уже на этапе завершения проектных работ или экспертизы проектной документации, когда вы располагаете объемом работ и предполагаемой стоимостью строительства. И после получения разрешения на строительство объекта либо приступить к организации строительных работ, либо заключить договор подряда с выбранным подрядчиком.

Требования законодательства к организации работ одинаковые и для строительства, и для реконструкции объектов капитального строительства. Поэтому далее по тексту где написано «строительство» подразумевается и «реконструкция». Если требования будут отличаться, мы на это укажем.

Преимуществом самостоятельной организации строительства выступает тщательный контроль каждого этапа и меньшие затраты (нет стоимости услуг подрядчика).

Если же вы, как Застройщик, не обладаете достаточным опытом, расходы могут и увеличиться из-за допущенных ошибок, выбора неподходящих материалов, найма низко квалифицированных работников и пр. Все это отразится на качестве строительства, надежности объекта, его эксплуатационных характеристиках. Устранение несоответствий и замена материалов потребуют дополнительных, иногда весьма существенных, затрат.

А какие преимущества привлечения Подрядчика?

Подрядчик несет ответственность за качество всех выполняемых работ, в том числе работ, для выполнения которых он привлечет третьих лиц - субподрядчиков.

Так как строительство – основной вид деятельности Подрядчика, то имеется опыт, имеются профессиональные профильные специалисты, в наличии необходимые техника,  инвентарь и оборудование, которые способствуют эффективности работ и снижению трудоемкости. Конечно же, у Подрядчика есть проверенные временем, надежные поставщики строительных материалов и оборудования (кстати, договором подряда можно предусмотреть поставку Застройщиком необходимых материалов или какую-то их часть, для несущих конструкций, например).

Подрядчик – организация (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель), которая принимает на себя обязательство выполнить за вознаграждение определенного вида работу по вашему заданию и передать вам результат.

Подрядчик должен быть членом СРО в области строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Имеются исключения! См. п.2 ст.52 ГрК РФ.

В услуги подрядчика могут входить:

• подготовка земельного участка;

• демонтаж имеющихся сооружений на участке строительства;

• разработка котлована под фундамент;

• устройство фундамента;

• возведение стен;

• монтаж кровли;

• установка дверей и окон;

• внешняя отделка;

• внутренние отделочные работы;

• прокладка инженерных систем (электричество, водоснабжение, канализация и т.д.);

• пусконаладочные работы инженерных систем и оборудования;

• монтаж технологического оборудования с обвязкой;

• монтаж систем КИПиА, электроснабжения технологических установок;

• устройство подъездных дорог, площадок, стоянок;

• благоустройство участка после завершения строительных работ.

При необходимости подрядчик может заключить договор субподряда для найма третьей стороны для выполнения некоторых видов работ. Например, для разработки котлована или укладки асфальтобетонного покрытия подрядчик привлечет кого-то, если в его личном распоряжении нет специализированной техники. Для вас это не имеет принципиального значения, поскольку ответственность за выполнение работ третьей стороной все равно несет подрядчик, с которым вы заключили договор подряда.

Подрядчик сам может не заниматься строительством. Но должен организовать выполнение работ и контроль за качеством и сроками выполняемых работ.

В настоящее время увеличилось число организаций, которые занимаются строительством объектов «под ключ», что более выгодно для вас.

Точного определения и состава работ «под ключ» в законодательстве нет. Поэтому могут быть варианты. Например,

• только строительные работы в соответствии с проектной документацией,

• проектные и строительные работы,

• изыскательские, проектные и строительные работы.

При заключении договора "под ключ" должны быть указаны:

• количество поставляемых материалов и оборудования,

• объем выполняемой работы

• требования к качеству, техническим характеристикам, функциональным характеристикам материалов и оборудования, к результатам работы, установленные Застройщиком или Техническим заказчиком.

К выбору подрядчика нужно подойти ответственно, чтобы получить объект к нужному сроку, в рамках планируемой стоимости и не волноваться за надежность его конструкций.

Основную информацию о подрядчике можно получить при изучении сайта этой организации.

При выборе подрядчика рекомендуем вам обратить внимание на такие моменты:

Опыт — год основания, лицензии, сертификаты, квалификация сотрудников, количество построенных объектов.

Качество работ — портфолио готовых объектов, фотоотчеты со стройплощадок на разных этапах строительства, отзывы заказчиков и застройщиков, референции и рекомендации, информирующие о деловой репутации подрядчика.

Технологии — используемые материалы, строительные технологии, соблюдение норм и стандартов.

Материальная база — наличие оборудования, инструментов, техники.

Рекомендуем вам посетить объект, который в работе у Подрядчика в настоящий момент. Это позволит вам оценить профессионализм работников, наличие современного оборудования, техники и инструмента, а также подход к организации процесса строительства.

Определившись с выбором подрядчика, заключайте с ним договор подряда.

Договор подряда обычно включает такие пункты:

• предмет договора (работы, объект);

• сроки выполнения работ;

• стоимость выполнения работ;

• порядок оплаты работ;

• права и обязанности сторон;

• порядок приемки выполненных работ и готового объекта;

• гарантию на все элементы объекта;

• ответственность сторон (за несоблюдение сроков выполнения работ и их оплаты, ненадлежащее качество выполненных работ, за несоблюдение правил охраны труда и т.д.)

На что обратить внимание при заключении договора и включить в договор?

1. Указать конкретные сроки завершения каждого этапа работ, оформив в виде графика работ в рамках срока действия разрешения на строительство;

2. Установить порядок оплаты таким образом, чтобы оплата производилась поэтапно и только за выполненные работы на основании подтверждающих документов – исполнительной документации, актов выполненных работ.

Возможно авансирование работ, особенно в случае поставки материалов подрядчиком или масштабной мобилизацией перед началом работ.  В этом случае предусмотрите соответствующий способ учета авансового платежа при оплате фактически выполненных работ (по графику платежей, пропорционально, равно стоимости материалов, использованных для выполнения работ и т.п.).

Если подрядчик предоставит банковскую гарантию на авансовые платежи, то это еще одно подтверждение профессионального подхода подрядчика к сотрудничеству, что вызывает доверие.

3. Установить формы документов для приемки выполненных работ;

4. В обязанности подрядчика включить подготовку документов, подтверждающих качество работ, их соответствие проектной документации, своевременное предъявление вам скрытых работ, наличие документов, подтверждающих качество применяемых материалов и оборудования. Все эти документы будут частью исполнительной документации.

Подробнее о приемке работ, выполненных подрядчиком, вы найдете в статье по ссылке

5. Предусмотреть порядок и частоту контроля за выполняемыми работами с вашей стороны;

6. Определить кто из вас (Застройщик или Подрядчик) займется поставкой материалов, оборудования и т.д. Разработать график поставок в соответствии с графиком работ.

Установить порядок проверки поставляемых материалов, замены некачественных материала и оборудования или испорченных во время строительства и монтажа, указать за чей счет производятся такие работы.

Если принято решение, что закупкой стройматериалов занимается подрядчик, рекомендуем определить производителей, поставщиков, а возможно, и указать конкретные марки и характеристики материалов. Иначе есть риск, что Подрядчик будет закупать дешевые материалы, что может весьма негативно отразиться на качестве работ, надежности конструкций, обеспечении безопасности эксплуатации объекта.

7. Определить ответственного за выполнение таких работ как, например, вывоз мусора, устройство временных строений для работников подрядчика, устройство навесов для хранения материалов и т.д.

Предлагаем вам воспользоваться нашей формой договора подряда, в котором мы постарались учесть все нюансы взаимодействия с подрядчиком. Ссылка на договор подряда 

Договор подряда может базироваться на одном из двух принципов:

1. Lump Sum (фиксированная сумма):

Стоимость работ рассчитывается на основании проектной документации и фиксируется в договоре (в виде сметы, например). Устанавливаются порядок привлечения субподрядчиков и обязательства по завершению всех работ в четко оговоренный срок.

2. Cost plus Fee («открытая книга»).

В договоре указана только стоимость услуги подрядчика (фиксированная сумма или процент от стоимости работ), стоимость же строительно-монтажных работ определяется на основании результата проведенных среди субподрядчиков тендеров.

Первый вариант позволяет Застройщику четко понимать будущие расходы и правильно вести инвестиционную политику. Поскольку сумма остается неизменной на все время строительства, пока объект не будет завершен. В этом случае все риски, например, связанные с возможным подорожанием стройматериалов или стоимости работ принимает на себя подрядчик.

Второй вариант позволяет принимать гибкие решения, детально прорабатывать предлагаемые решения и делает процедуру «прозрачнее». Такой подход оптимален в случае, когда строительство объекта рассчитано на несколько лет и велика вероятность удорожания цен на материалы и услуги, а подрядчик не готов нести такие риски.

Определившись со способом организации строительных работ можно приступать к строительству.

В следующих статьях мы делимся с вами полезной информацией о выборе земельного участка, подрядчика, проектировщика, организации строительного процесса и контроля, приемке работ, выполненных подрядчиком, процессе получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию и регистрации права собственности на объект капитального строительства.

Оставайтесь с нами!