Для начала рекомендуем вам обратиться к Правилам землепользования и застройки муниципального образования (города, поселка и т.п.) на территории которого вы планируете строительство объекта.
Кроме всего прочего, Правила землепользования и застройки включают в себя карту градостроительного зонирования.
В ней установлены границы территориальных зон:
- населенных пунктов,
- зон с особыми условиями использования территорий,
- объектов культурного наследия и исторических поселений,
- комплексного развития,
- зон, в границах которых предусматриваются требования к архитектурному облику объектов.
Причем, границы этих зон внесены в Единый государственный реестр недвижимости. То есть, если заказать выписку из ЕГРН на интересующий вас земельный участок, то в ней будет полная информация об участке, включая законодательные акты, в соответствии с которыми на земельный участок наложены ограничения.
Для каждой территориальной зоны в Правилах землепользования и застройки указаны следующие параметры:
1. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные, условно разрешенные и вспомогательные.
Если объект, который вы планируете построить (или реконструировать с изменением его назначения) относится к основному виду разрешенного использования участка, то никаких дополнительных действий и согласований не требуется. Например, можно смело строить жилые многоквартирные дома в зоне застройки многоэтажными многоквартирными домами или торговый центр в общественно-деловой зоне.
Если к условно разрешенному, то вам необходимо будет обратиться с заявлением о предоставлении разрешения на строительство в специальную комиссию органа местного самоуправления с последующей организацией (за ваш счет!) публичных (общественных) слушаний.
Вспомогательные - допустимы только в качестве дополнительных, совместных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования.
2. Предельные размеры участков (их площадь, максимальный процент застройки в границах земельного участка) и предельные параметры объектов капитального строительства (минимальные отступы от границ участков, количество этажей или высота строений, требования к архитектурно-градостроительному облику и иные параметры).
На примере из предыдущего пункта: в общественно-деловой зоне указана предельная высота зданий и строений - не более 18 метров, значит, в этой зоне торговый центр вроде Лахта-центра, увы, построить нельзя.
3. Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые законодательными актами. Например, ограничения из-за прохождения по участку подземного газопровода или силового кабеля электропередач, или нахождение в непосредственной близости от участка водовода или водозаборной станции.ВАЖНО: При проектировании рекомендуем вам контролировать показатель максимальный процент застройки, который определяется как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка. В противном случае вы не сможете зарегистрировать право собственности на построенный объект!!!
И для зон комплексного развития территории указаны расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами инфраструктуры и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности для населения.
Если на выбранном вами земельном участке можно построить (или реконструировать с изменением назначения и архитектурного облика) желаемый объект капитального строительства, то вам повезло!
Если нет, то не стоит отчаиваться. Так как законодательством предусмотрены возможности внесения изменений в зонирование территорий, в градостроительные регламенты и прочее. Да, это займет немало времени и возможно, увы, не приведет к желаемому результату, но … можно и нужно действовать!
А мы продолжим рассматривать аспекты, на которые стоит обратить внимание при выборе земельного участка.
Остановимся на выборе земельного участка для строительства промышленного комплекса.
Допустим, участок расположен в производственной зоне, т.е. возможно размещение производственного объекта с различными нормативами воздействия на окружающую среду. И здесь скрыта опасность! Уже сейчас, на этапе планирования строительства, на этом начальном этапе – выборе земельного участка, вы должны знать какого размера будет санитарно-защитная зона построенного объекта! Почему? Потому что есть опасность выхода санитарно-защитной зоны вашего промышленного комплекса за пределы вашего земельного участка. И хорошо, если «выйдет» на другой земельный участок в той же производственной зоне, а вдруг на зону сельскохозяйственных угодий или жилую зону? Обратите внимание на этот важный момент!
ВАЖНО: Размер санитарно-защитной зоны объекта, т.е. территории, безопасной для населения при функционировании объекта, определяют в соответствии с требованиями Постановления Главного государственного санитарного врача РФ №74 от 25.09.2007г. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 (в ред. от 28.02.2022г.).
В данной редакции документ действует до 31.12.2024г.
С 01.01.2025г. документ будет действовать в новой редакции!
- Инфраструктура (мало актуально для комплексного развития территорий). Для многоквартирного дома лучше выбирать место, вблизи которого есть магазины, больницы, школы, культурно-досуговые учреждения, развито транспортное сообщение. В противном случае могут возникнуть сложности при реализации квартир или сдачи объекта в аренду.
- Стоимость. Цены на земельные участки ожидаемо выше ближе к центру города, но и построенный объект в таком районе будет стоить дороже из расчета на квадратный метр.
- Инженерные коммуникации. Поинтересуйтесь возможностью подвода сетей водоснабжения, водоотведения (канализации), электроснабжения, газоснабжения. Участок с возможностью подключения к инженерным сетям стоит дороже, но и потребует меньше затрат на организацию коммуникаций.
- Экология. Жилые дома лучше возводить вдали от промышленных объектов, вблизи парковых зон, водоемов. Они будут пользоваться большим спросом.
Рекомендуем посетить выбранный участок вместе с проектировщиком и строителем. Специалисты смогут определить, возможно ли строительство желаемого объекта именно в этом месте: тип почвы, рельеф стройплощадки, наличие склонов, возвышенностей, рек, которые могут разливаться по весне и пр. Обращают внимание и на форму участка. Территории со сложными формами, изогнутыми пропорциями или чрезмерно вытянутые тяжелее для проектирования, строительства и благоустройства.
Выбрав земельный участок, оформите на него право собственности – купите или возьмите в аренду, т.е. либо оформляете договор купли-продажи с его собственником, либо договор аренды, с регистрацией в ЕГРН.
Многие предпочитают именно покупку, так как это не требует учета многих юридических тонкостей.
Да, вы все верно поняли - на арендованном земельном участке вы вправе возводить объект. После оформления права собственности на объект капитального строительства, вы приобретете первоочередное право на покупку этого участка.
Также, вы вправе будете продать или сдать в аренду построенный объект. Уступка аренды земельного участка возможна в пределах срока договора аренды между вами и владельцем участка. Сделка по переуступке также подлежит регистрации в ЕГРН.
При продаже объекта капитального строительства, находящегося в собственности и расположенного на арендованном земельном участке, новый владелец будет наделен теми же правами, что и вы.
В следующих разделах мы поделимся с вами полезной информацией о выборе подрядчика и проектировщика, получению разрешения на строительство, организации строительного процесса, строительном контроле, государственном строительном надзоре и вводу в эксплуатацию вашего объекта капитального строительства.
Оставайтесь с нами!