Если вы желаете построить или реконструировать объект капитального строительства – здание, сооружение или объект, строительство которого не завершено, за исключением некапитальных строений и неотделимых улучшений земельного участка (замена покрытия, замощение и т.д.), то именно здесь вы найдете ответы на вопросы, касающиеся получения разрешения на строительство!
Если вы желаете построить или изменить (реконструировать) объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, то перейдите по ссылке, где подробно описаны все действия и документы, необходимые для реализации вашей Мечты – строительства частного жилого Дома.
Специальные разрешения на строительство объектов космической инфраструктуры, гидротехнических сооружений, объектов, связанных с использованием недр и атомной энергией – отдельная тема и в этом разделе не рассматривается.
Получение разрешения на строительство или реконструкцию регламентировано Градостроительным Кодексом Российской Федерации (Федеральный закон №190-ФЗ от 29.12.2004г.), далее – ГрК РФ, статьей 51.
Требования законодательства к получению разрешения на строительство одинаковое и для строительства, и для реконструкции объектов капитального строительства. Поэтому далее по тексту где написано «строительство» подразумевается и «реконструкция». Если требования будут отличаться, мы на это укажем.
Согласно ГрК РФ, разрешение на строительство - документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с законодательством РФ.
Разрешение на строительство дает Застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.
Органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство:
1. Региональное Министерство строительства – по месту нахождения земельного участка, если объект:
- является объектом 1,2,3 класса опасности
- предназначен для массового пребывания людей (от 50 человек)
- установленная санитарно-защитная зона для объекта выходит за границы земельного участка, на котором он располагается
- более 3-х этажей (включая подземные)
- более 1500кв.м.
в этом случае ваша проектная документация имеет положительное заключение экспертизы – государственной или негосударственной;
2. Органы местного самоуправления – по месту нахождения земельного участка – во всех других случаях; проектная документация не подлежит экспертизе.
Обратиться с заявлением на выдачу разрешения на строительства имеет право Застройщик – правообладатель земельного участка, или его доверенное лицо.
Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, Техническому Заказчику.
По вашему заявлению могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции, если эти этапы разделены в проектной документации.
Заполнить бланк заявления на выдачу разрешения на строительство вы можете, пройдя по ссылке.
Информация по заполнению бланка заявления:
- Наименование и адрес гос.органа, уполномоченного на выдачу разрешения на строительство, в вашем конкретном случае можно легко узнать, набрав в поисковике соответствующий запрос (см. информацию выше)
- Наименование объекта указываете ТОЧНО как в положительном заключении экспертизы проектной документации или в проектной документации, если она не подлежит экспертизе.
- Адрес земельного участка указываете в соответствии с выпиской из ЕГРН на земельный участок (выписку из ЕГРН можно найти в приложениях раздела ПЗ «Пояснительная записка» проектной документации).
- Срок строительства найдете в разделе ПОС «Проект организации строительства» проектной документации.
- Информацию о праве на пользование землей найдете в выписке из ЕГРН на земельный участок.
- Данные о проектных организациях указаны в положительном заключении экспертизы проектной документации либо указываете эту информацию в соответствии с договорами, заключенными вами на проектирование.
- При наличии положительного заключения экспертизы, уверены, вам не составит труда указать его номер.
Заявление готово! Поздравляем вас!
Осталось подписать и поставить печать (если имеется)
Теперь вернемся к требованиям пункта 7 статьи 51 ГрК РФ и подготовим требуемые документы к заявлению на выдачу разрешения на строительство.
Для вашего удобства предлагаем воспользоваться чек-листом.
И так, приступим!
Наберитесь терпения! И поверьте нам, это легко!
1. Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором планируется строительство или расположен реконструируемый объект.
Это может быть свидетельство о гос.регистрации права, выписка из ЕГРН, договор аренды и т.п.
2. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), выданный не ранее чем за 3 (три) года до дня представления заявления на получение РнС, или в случае выдачи РнС линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;
ГПЗУ у вас точно имеется, т.к. он необходим был для проектных работ.
Уточните актуален ли он. Если 3 года с даты его выдачи истекли, обратитесь за выдачей актуального ГПЗУ.
Подробнее о ГПЗУ и его получении, в том числе бланк-заявление на выдачу ГПЗУ, вы узнаете из статьи по ссылке.
3. Результаты инженерных изысканий
На этапе получения разрешения на строительство, они у вас готовы, т.к. необходимы были для проектных работ, и подлежат экспертизе совместно с проектной документацией, если это необходимо согласно п.1 ч.5 ст.49 ГрК РФ.
Подробнее об инженерных изысканиях и организации работ по получению их результатов, вы узнаете из статьи по ссылке.
4. Материалы, содержащиеся в утвержденной проектной документации
Проектная документация (стадия П) разрабатывается, как правило, проектной организацией по договору на проектирование в соответствии с требования законодательства РФ.
Утверждается проектная документация Застройщиком (или Техническим Заказчиком, если Застройщик передал такие полномочия по договору) после завершения проектных работ или после получения положительного заключения экспертизы проектной документации.
Подробнее о проектных работах предлагаем ознакомиться по ссылке.
Обращаем ваше внимание, что для получения разрешения на строительство требуются не все разделы проектной документации, а только нижеперечисленные:
- пояснительная записка, ПЗ
- схема планировочной организации земельного участка, ПЗУ
- объемно-планировочные и архитектурные решения, ОПиАР
- конструктивные решения, КР
- мероприятия по обеспечению доступа инвалидов к объекту капитального строительства (при необходимости), ОДИ
- проект организации строительства объекта, ПОС
5. Положительное заключение экспертизы ПД, положительное заключение государственной экологической экспертизы ПД
Проектная документация может иметь заключение государственной или негосударственной экспертизы согласно требованиям части 3_4 статьи 49 ГрК РФ.
В случае негосударственной экспертизы ПД, потребуется копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы ПД, на право проведения негосударственной экспертизы соответствующего вида.
Экологическая экспертиза проектной документации требуется в соответствии с требованиями части 6 ст.49 ГрК РФ.
Вопросы необходимости проведения экспертизы вы можете обсудить с организацией, которая будет выполнять для вас проектные работы.
6. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции
Такое разрешение предоставляется Застройщику в соответствии со ст. 40 ГрК РФ.
Например, выдается органом местного самоуправления, в случае осуществления строительства объекта, отсутствующего в перечне разрешенных объектов в плане планировки территории, либо параметры объекта отличаются от разрешенных.
7. Согласование архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства
Выдается уполномоченным органом местного самоуправления в случае, если такое согласование предусмотрено ст. 40.1 ГрК РФ; такое согласование будет у вас в проектной документации.
8. Согласие всех правообладателей объекта в случае реконструкции такого объекта
Оформляется, как правило в свободной форме, но обязательно указываются:
- наименование реконструируемого объекта,
- технические параметры объекта до реконструкции,
- ожидаемые параметры объекта после реконструкции,
- наименование лица, который согласовывает вам осуществление реконструкции.
9. Копия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории в случае строительства объекта капитального строительства, в связи с размещением которого в соответствии с законодательством РФ подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории, или в случае реконструкции объекта капитального строительства, в результате которой в отношении реконструированного объекта подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории или ранее установленная зона с особыми условиями использования территории подлежит изменению.
Требования и порядок установления или изменения зоны с особыми условиями установлены Земельным Кодексом РФ, №136-ФЗ от 25.10.2001г., глава 19, статья 106.
10. Документы, предусмотренные законодательством РФ об объектах культурного наследия, в случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта. Документ требуется, в том числе, для проектных работ.
Всю необходимую информацию вы узнаете из Федерального закона от 25.06.2002г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»
11. Копия договора о развитии территории в случае, если строительство объекта планируется осуществлять в границах территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о комплексном развитии территории.
На этом перечень документов заканчивается.
Все перечисленные в п.2-7, 9-11 документы у вас должны быть подготовлены до заключения договора на проектирование.
Поэтому на этапе подготовки заявления на выдачу разрешения на строительство вам останется лишь указать ссылку на них в проектной документации или приложить их копии.
Каким образом отправить заявление в гос.орган?
Заявление в гос.орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, вы можете отправить любым удобным для вас способом:
- по почте;
- лично;
- через МФЦ (уточните в своем регионе, т.к. эта услуга доступна не во всех отделениях МФЦ);
- в электронном виде с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг;
- в электронном виде с использованием государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, если такая возможность существует в вашем регионе.
Советуем вам оформить сопроводительное письмо к заявлению, перечислив в нем все прилагаемые документы, указав при этом оригинал или копия отправляется.
Все документы можно отправить на электронном носителе, подписав их электронной подписью.
Результат государственной услуги.
Результат услуги выдается гос.органом, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство, без оплаты, через 5 рабочих дней с даты регистрации вашего заявления.
Результатом предоставления услуги может быть:
- отказ в выдаче разрешения с указанием причин отказа;
- разрешение на строительство.
Возможен вариант отмены вами заявления для устранения каких-то несоответствий. Очень удобный вариант, если вы предоставили оригиналы документов, а на устранение замечаний гос.органа потребуется некоторое время. В случае отмены заявления (отправите в гос.орган письмо в свободной форме об отмене рассмотрения заявления), вам вернут все документы для доработки или исправления несоответствий.
Отказ возможен в следующих случаях (п.13 ст.51 ГрК РФ):
- при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 ст.51 ГрК РФ (все документы подробно описаны выше);
- несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства.
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен Застройщиком в судебном порядке.
Если вы счастливый обладатель разрешения на строительство, то не торопитесь покидать этот раздел в целях поиска подрядчика, организации строительного контроля!
Есть еще важная информация! Уделите немного вашего времени на ознакомление с ней.
Разрешение на строительство выдается на ОПРЕДЕЛЕННЫЙ срок!
Обратите на это внимание!
На весь срок, предусмотренный проектом организации строительства - раздел ПОС проектной документации.
В настоящее время Судебные решения выдаются в пользу Застройщиков, которые обратились за разрешением на ввод в эксплуатацию с разрешением на строительство с истекшим сроком действия, ссылаясь на статью 55 Гр.к РФ, в которой отсутствует требование предоставления именно ДЕЙСТВУЮЩЕГО разрешения на строительство.
Но возможно в ст.55 ГрК РФ будут внесены соответствующие дополнения. Рекомендуем вам отслеживать изменения, чтобы не оказаться в ситуации, когда для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию будет требоваться действующее разрешение на строительство, и ваш объект будет классифицирован как незаконная постройка при разрешении на строительство с истекшим сроком действия.
Что делать, если срок действия разрешения на строительство завершается, а стройка продолжается?
Вам необходимо в срок не менее чем за десять рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство, подать заявление о внесении изменений в разрешение на строительство в тот же гос.орган, который выдал вам разрешение.
Предлагаем вам воспользоваться нашим бланком заявления по ссылке.
К такому заявлению необходимо будет приложить все выданные вам оригиналы разрешения на строительство и копию документа, подтверждающего строительство или реконструкцию. Например, извещение в гос.орган, осуществляющий строительный надзор за строительством.
В течение 5 рабочих дней в разрешение на строительство будут внесены изменения, срок действия разрешения будет продлен на срок, предусмотренный разделом ПОС проектной документации.
При необходимости эту процедуру можно повторить.
К сожалению, а может, и к радости, все в нашей жизни непостоянно.
И могут возникать ситуации, которые повлияют на вашу стройку. Например, ваша реорганизация, или необходимость в разделе/выделе/объединении земельного участка, или необходимость в изменении технико-экономических показателей строящихся или реконструируемых объектов.
Что делать в этом случае? Все случаи предусмотрены законодательством, ст.51 ГрК РФ.
Остановимся на каждом из них поподробнее.
Вариант 1. Вы приобрели право на земельный участок и/или право пользования недрами, на котором осуществляется строительство, реконструкция объекта капитального строительства в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка. В этом случае вы имеете право продолжать осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в соответствии с имеющимся разрешением на строительство, п.21_5ст. 51 ГрК РФ.
Проверить законность разрешения на строительства можно на сайте гос.органа, выдавшего это разрешение.
Вам всего лишь нужно направить уведомление в гос.орган, выдавший разрешение на строительство, о переходе к вам прав на земельный участок. И заявление о внесении изменений в разрешение на строительство.
Бланки уведомления и заявления доступны по ссылкам уведомление, заявление.
Вариант 2. В случае образования земельного участка путем объединения земельных участков, в отношении которых или одного из которых выдано разрешение на строительство, вы, как владелец права на образованный земельный участок, вправе осуществлять строительство на таком земельном участке на условиях, содержащихся в имеющимся разрешении на строительство.
Вариант 3. В случае образования земельных участков путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, в отношении которых выдано разрешение на строительство, вы, как владелец права на образованные земельные участки, вправе осуществлять строительство на таких земельных участках на условиях, содержащихся в имеющемся разрешении на строительство.
В этом случае требуется получение градостроительного плана образованного земельного участка, на котором планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.
Если варианты 2 и 3 – ваш случай, то необходимо внести изменения в разрешение на строительство.
Вам понадобятся:
- разделы проектной документации ПЗ «Пояснительная записка» и ПЗУ «Схема планировочной организации земельного участка» с изменениями в части указания информации об образованном земельном участке согласно выписке из ЕГРН – его адрес, площадь, кадастровый номер, разрешенный вид использования.
- градостроительный план образовавшегося земельного участка (ГПЗУ).
Рекомендуем вам и во втором варианте получить ГПЗУ.
- предоставленное лицом, являющимся членом саморегулируемой организации и утвержденное главным инженером проекта, подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений следующим требованиям (ч.3_8 ст.49 ГрК РФ)
- не затрагиваются несущие строительные конструкции объекта капитального строительства;
- не влекут за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей
- функционирования линейных объектов;
- не приводят к нарушениям требований законодательства;
соответствуют заданию застройщика на проектирование, а также результатам инженерных изысканий;
Предлагаем вам воспользоваться нашим бланком заявления по ссылке.
Вариант 4. В случае, если земельные участки были образованы в границах зоны размещения линейного объекта, предусмотренной проектом планировки территории, и, если для получения разрешения на строительство линейного объекта была представлена проектная документация, разработанная на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории, сохраняется действие ранее выданного разрешения на строительство такого объекта и внесение изменений в такое разрешение не требуется.
Вариант 5. В случае внесения изменений в проектную документацию в части изменения конструктивных или архитектурных решений, потребуется внесение изменений в разрешение на строительство.
Внести изменения мы сможете либо на основании повторной экспертизы проектной документации, либо на основании подтверждения соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям ч.3_9 ст.49 ГрК РФ, предоставленное органом исполнительной власти или организацией, проводившими экспертизу проектной документации, в случае внесения изменений в проектную документацию в ходе экспертного сопровождения.
Предлагаем вам воспользоваться нашим бланком заявления по ссылке.
Вариант 6. Самый легкий, но возможен и он - Техническая ошибка.
Здесь все очень просто - оформляете обращение в свободной форме с просьбой устранить техническую ошибку, указывая при этом верный вариант формулировки со ссылкой на проектную документацию, положительное заключение экспертизы проектной документации, выписку из ЕГРН и т.д. и т.п.
Предлагаем вам воспользоваться нашим бланком заявления по ссылке.
Если вашего случая/варианта в этом разделе нет, обратитесь к требованиям ст.51 ГрК.
При этом важно – все изменения фиксировать в разрешении на строительство, своевременно обращаясь с соответствующими уведомлениями и заявлениями в органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство.
Ну и последнее, что нужно знать о разрешении на строительство – прекращение его действия.
Прекратить его могут гос.органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство по следующим причинам:
- прекращение права собственности и иных прав на земельный участок, на котором осуществляется строительство или реконструкция;
- прекращения права пользования недрами, если такое право вам передавалось.
Желаем вам успешного строительства в рамках полученного разрешения на строительство, и в установленный срок, чтобы все изменения обошли вас стороной!
В следующих разделах мы поделимся с вами полезной информацией о выборе подрядчика, организации строительного процесса, строительном контроле, государственном строительном надзоре и вводу в эксплуатацию вашего объекта капитального строительства.
Оставайтесь с нами!