Получение разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию и государственная регистрация права на объект

Если вы

• завершили строительство здания общественного назначения, жилого дома более 3х этажей, производственного здания, несколько зданий и сооружений, объединённых технологическим процессом, многоквартирного дома и т.п., далее - Объект;

или

• реконструировали - существенно изменили характеристики Объекта (например, возвели пристройки/надстройки, из-за чего увеличилась его площадь/этажность),

и

• имеете Разрешение на строительство Объекта,

• имеете (если это необходимо) Заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, выданного государственным органом, осуществляющим строительный надзор за строительством

то в этой статье мы поможем вам получить разрешение на ввод в эксплуатацию построенного или реконструированного вами Объекта.

Если же вы построили Объект или реконструировали имеющийся, но не имеете Разрешения на строительство (то есть, к сожалению, имеете незаконную постройку), то просим вас обратиться к статье «Получение разрешения на строительство объекта капитального строительства» по ссылке и сделать все возможное для узаконивания ваших построек (ст.51 ГрК).

Аналогично, к сожалению, вы имеете незаконную постройку, если проигнорировали требование законодательства и не известили государственные органы, осуществляющие строительный надзор, о строительстве/реконструкции Объекта, проектная документация на который подлежит экспертизе, в том числе при проведении работ по сохранению объектов культурного наследия (ст.54 ГрК).

Итак, ваш Объект построен или реконструирован!

Разрешение на строительство у вас в руках!

Заключение о соответствии Объекта требованиям проектной документации тоже у вас в руках! Если, конечно, это требовалось ст.54 ГрК.

Самое время начать процедуру получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, которая позволит вам в дальнейшем зарегистрировать право на вашу недвижимость и распоряжаться ею по вашему желанию – продавать, сдавать в аренду, использовать в качестве капитала и т.д.

Государственная услуга – выдача разрешения на ввод в эксплуатацию - заключается в представлении заявителю документа, удостоверяющего выполнение строительства или реконструкции Объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного или реконструированного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ст.55 ГрК)

Разрешение на ввод в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного Объекта и/или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного Объекта, т.к. именно в разрешении на ввод в эксплуатацию содержатся все необходимые для этого сведения об Объекте.

За разрешением на ввод в эксплуатацию следует обращаться с заявлением в тот же орган местного самоуправления или регионального министерства строительства, который выдал вам разрешение на строительство/реконструкцию Объекта.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается Застройщикам на каждый объект капитального строительства отдельно, на несколько объектов, входящих в технологический комплекс, на отдельный этап строительства в соответствии с разрешением на строительство и утвержденной проектной документацией.

Теперь подробнее о подготовке заявления и процедуре получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.

1. Начнем с разрешения на строительство.

Да, да! С него!

Действующее законодательство не содержит требования о том, что за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию необходимо обращаться в период действия разрешения на строительство, и не предусматривает в перечне оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истечение срока действия разрешения на строительство. Незаконность отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине представления разрешения на строительство, срок действия которого истек, подтверждается судебной практикой.

Но п.21.14. ст.51 ГрК РФ предусмотрено внесение изменений в разрешение на строительство в том числе в связи с необходимостью продления срока его действия.

Так как в законодательство регулярно вносятся поправки, высока вероятность что такое несоответствие будет устранено и, не продляя срок действия разрешения на строительство, вы можете оказаться в очень опасной ситуации. Потому мы рекомендуем все же своевременно продлевать срок действия разрешения на строительство.

Подробнее о продлении разрешения на строительство вы можете узнать в статье по ссылке.

Следующие документы, требуемые п.3 ст.55 ГрК РФ, на оформлении которых остановимся подробнее, это:

2. схема, отображающую расположение Объекта, сетей инженерно-техническое обеспечение в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка (п.3.8 и п.9 ст.55 ГрК РФ);

3. технический план Объекта (п.3.12 ст.55 ГрК РФ).

Важно! Эти документы, возможно, понадобятся вам и для предоставления в государственный орган, осуществляющий строительный надзор (если он предусмотрен для вашего Объекта) для получения заключения о соответствии.

Прекрасно, если это будет одна организация!

Так как не будет расхождений в координатах характерных точек построенного Объекта, которые получатся при геодезической съемке.

Но, ничего страшного не случится, если это будут разные организации. Погрешности допускаются. Вам всего лишь надо будет скоординировать действия исполнителей, чтобы они поделились друг с другом полученной информацией и, возможно, повторили съемку, если будут критические расхождения в координатах характерных точек Объекта.

Это важно! Это именно те координаты тех самых характерных точек (углов, поворотов, выступов) вашего Объекта, которые будут отражены в едином государственном реестре недвижимости.

В организацию, которая будет выполнять геодезическую исполнительную съемку Объекта, вам необходимо будет предоставить:

• разрешение на строительство Объекта,

• раздел ПЗ «Пояснительная записка»

• раздел ПЗУ «Схема планировочной организации земельного участка».

Возможно от вас потребуется предоставление исполнительной документации на подземные инженерные сети, если их съемка будет осложнена погодными условиями или труднодоступностью к ним.

В организацию, выполняющую подготовку технического плана Объекта, потребуется предоставить:

• разрешение на строительство Объекта,

• раздел ПЗ «Пояснительная записка»

• раздел ОПиАР «Объемно-планировочные и архитектурные решения» (и/или раздел КР «Конструктивные решения»).

Проектная документация должна иметь все необходимые подписи и печати, требуемые законодательством в части оформления проектной документации.

Подготовка исполнительных схем и технического плана в зависимости от объема работ составит от 20 до 60 календарных дней.

Теперь подготовим заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Утвержденную форму заявления можно найти на официальном сайте органа местного самоуправления или регионального министерства строительства. Как правило, они мало чем отличаются, т.к. соответствуют требованиям ст.55 ГрК РФ. Форма заявления доступна по ссылке.

В заявлении на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию вам необходимо указать:

1. Наименование Объекта – точно так как указано в разрешении на строительство;

2. Адрес Объекта – указываем как есть в разрешении на строительство;

3. Кадастровый номер (номера) земельного участка – информация также содержится в разрешении на строительство и выписке из ЕГРН на земельный участок;

4. Реквизиты (дата, номер) разрешения на строительство;

5. Наименование гос.органов, осуществляющих строительный и экологический надзоры и реквизиты выданных ими заключений (если такие надзоры осуществлялись);

6. Сведения об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав - дата и номер платежного документа, сведения о плательщике;

ВАЖНО! Уплата госпошлины необходима только при строительстве Объекта!

Подпись Застройщика (или лица, уполномоченного действовать в интересах Застройщика, по доверенности), печать и … ваше заявление готово!

Следующий этап – это подготовка и оформление документов, требуемых п.3 ст.55 ГрК:

1. Копия правоустанавливающего документа (документов) на земельный участок (участки);

2. Копия разрешения на строительство;

п.1-2 вы можете только перечислить в описи документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, а копии не делать; эти документы доступны гос.орагнам по межведомственному обмену информацией.

3. Оригинал или заверенную копию акта (актов) о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, если, конечно, такое подключение Объекта предусмотрено проектной документацией.

Акты подписываются представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии)

(другими словами – представителями организаций, выдававшими вам технические условия),

а также необходимы документы, подтверждающие передачу гарантирующим поставщикам электрической энергии в эксплуатацию приборов учета электрической энергии многоквартирных домов и помещений в многоквартирных домах, подписанные представителями гарантирующих поставщиков электрической энергии.

Как правило формы таких документов прилагаются к договорам на выдачу технических условий и оформляются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.

Акт должен быть подписан владельцем сетей инженерно-технического обеспечения и Застройщиком (в отдельных случаях и Подрядчиком).

4. Схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка (за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта).

Лучше, если вы направите с заявлением оригинал Схемы.

В случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, Схема обязательно подписывается:

• лицом, осуществляющим строительство,

• застройщиком или техническим заказчиком.

Проверьте, чтобы на Схеме были указаны ВСЕ здания и сооружения, указанные в разрешении на строительство и все сети инженерно-технического обеспечения согласно проектной документации.

Копия этой схемы будет использована гос.органом, выдающим вам разрешение на ввод в эксплуатацию, для размещения информации об Объекте в государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (п.9. ст.55 ГрК).

5. Оригинал Заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации

(в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с ч.1 ст.54 ГрК РФ)

6. Оригинал Заключения гос.органа, уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора, о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям в области экологии

(в случаях если предусмотрено осуществление государственного экологического  надзора в соответствии с ч.5 ст.54 ГрК РФ)

7. Оригинал или заверенную копию Акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия.

Акт утверждается соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, при проведении реставрации, консервации, ремонта этого объекта и его приспособления для современного использования.

8. Технический план Объекта

Оригинал на бумажном носителе и на CD диске.

Документы готовы!

Чтобы еще раз себя проверить, воспользуйтесь чек-листом по ссылке.

А далее – все аналогично процедуре получения разрешения на строительство.

Но мы повторим для вашего удобства!

Итак,

Заявление в гос.орган, уполномоченный на выдачу разрешений на ввод в эксплуатацию, вы можете отправить любым удобным для вас способом:

• по почте;

• лично;

• через МФЦ (уточните в своем регионе, т.к. эта услуга доступна не во всех отделениях МФЦ);

• в электронном виде с использованием государственных информационных систем, таких как ГОСУСЛУГИ;

• в электронном виде на портале гос.органа, если такая возможность существует в вашем регионе.

Рекомендуем вам оформить сопроводительное письмо к заявлению, перечислив в нем все прилагаемые документы, указав при этом оригинал или копия отправляется.

Все документы можно отправить на электронном носителе, подписав их электронной подписью.

Результат услуги выдается гос.органом, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство и вводу в эксплуатацию, без оплаты, через 5 рабочих дней с даты регистрации вашего заявления.

Результатом предоставления услуги может быть:

• отказ в выдаче разрешения с указанием причин отказа;

• разрешение на ввод в эксплуатацию.

Возможен вариант отмены вами заявления для устранения каких-то несоответствий. Очень удобный вариант, если вы предоставили оригиналы документов, а на устранение замечаний гос.органа потребуется некоторое время. В случае отмены заявления (отправите в гос.орган письмо в свободной форме об отмене рассмотрения заявления), вам вернут все документы для доработки или исправления несоответствий.

Отказ возможен в следующих случаях (п.6 ст.55 ГрК РФ):

• при отсутствии документов, предусмотренных частью 3 ст.55 ГрК РФ (все документы подробно описаны выше);

• при несоответствии Объекта требованиям к строительству и реконструкции, установленным градостроительным планом земельного участка или требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории;

• при несоответствии Объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство (за исключением случаев изменения площади Объекта в соответствии с ч.6_2 ст.55 ГрК, допускается различие в проектных и фактических данных площадей не более 5%);

• при несоответствии параметров Объекта проектной документации (за исключением случаев изменения площади Объекта в соответствии с ч.6_2 ст.55 ГрК, допускается различие в проектных и фактических данных площадей не более 5%);

• при несоответствии Объекта разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен вами в судебном порядке.

В случае выдачи вам разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, уполномоченный гос.орган одновременно с выдачей вам разрешения направит необходимые документы в РОСРЕЕСТР для государственной регистрации права на построенный Объект или для внесения изменений в единый государственный реестр недвижимости на реконструированный Объект.

Результат услуги вам сообщат способом, указанном вами в заявлении.

Если результатом услуги станет выписка из ЕГРН, то …. ПОЗДРАВЛЯЕМ ВАС!!!!! Вы стали счастливым обладателем недвижимости!

К сожалению, случается и другой вариант.

И вы получите уведомление о приостановлении (или отказе) в государственной регистрации права или внесении изменений в сведения об Объекте, содержащиеся в ЕГРН. В этом случае вам нужно будет устранить причины приостановления (или отказа) оказания услуги, указанные в Уведомлении РОСРЕЕСТРА и снова предоставить все необходимые документы в гос.орган, выдавший вам разрешение на ввод в эксплуатацию, для повторного обращения в РОСРЕЕСТР.

И здесь возможен такой вариант:

Для устранения причин приостановления (или отказа) был подготовлен технический план Объекта, содержание которого требует внесения изменений в выданное вам разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Тогда вам следует обратиться в орган, выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, с заявлением о внесении изменений в данное разрешение. Бланк доступен по ссылке.

Обязательным приложением к такому заявлению является технический план Объекта.

Важно! Для каждого повторного обращения в РОСРЕЕСТР необходима н о в а я версия технического плана Объекта, даже если причина приостановление (или отказа) не связана с данными, которые он содержит!

Возможно необходимо будет предоставить и иные документы, если в них были внесены изменения в связи с подготовкой технического плана Объекта.

Решение о внесении или отказе во внесении изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, принимается госорганом в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения вашего заявления.

И еще немного полезной информации для вас о том, что связано с вводом в эксплуатацию.

Первое – о чем вы уже наверняка знаете из нашей статьи о выборе подрядчика, что после окончания строительства или реконструкции Объекта Подрядчик обязан передать вам, Застройщику, результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения Объекта, иную документацию, необходимую для эксплуатации такого Объекта.

Второе - в случае отсутствия на Объекте государственного строительного надзора, вам потребуется организовать выезд на Объект специалистов государственного органа, уполномоченного на выдачу разрешений на ввод в эксплуатацию.

Цель посещения объекта – удостовериться, что:

• работы по строительству Объекта или его реконструкции завершены;

• параметры Объекта соответствуют проектной документации;

• Объект соответствует требованиям, установленным в разрешении на строительство;

• Объект соответствует требованиям, установленным градостроительным планом земельного участка.

Время выезда назначается специалистом гос.органа после регистрации вашего заявления на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию.

Третье - при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия разрешение на ввод в эксплуатацию такого объекта выдается с учетом особенностей, установленных законодательством РФ об охране объектов культурного наследия.

Пожалуйста, ознакомьтесь с этими требованиями, чтобы в будущем избежать трудностей и неразрешимых ситуаций!

Четвертое – по следующим ссылкам вам доступны бланки заявлений на выдачу дубликата разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и об исправлении допущенных опечаток и ошибок в разрешении.

На этом все, что касается процедуры получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Будем очень рады, если наша статья поможет вам стать счастливым обладателем разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию!!!

Или уже помогла ;) будем признательны, если вы порекомендуете сайт своим знакомым и коллегам!

Оставайтесь с нами!