Строительство капитального объекта (и реконструкция) — очень затратное и продолжительное мероприятие. Оно требует тщательной подготовки, сбора первичной информации, выбора надежных проектировщиков, подрядчиков, прохождения процедур документального оформления.
Если неправильно оценить стоимость планируемого строительства на предпроектной стадии, можно столкнуться с долгостроем, невозможностью своевременного возврата кредитов, нарушению инвестиционных договоренностей и другими неприятными последствиями. Также важно правильно выбрать технологию и материалы, чтобы повысить характеристики и обеспечить нормальную эксплуатацию объекта капитального строительства.
К объектам капитального строительства относят здания, строения, сооружения, а также объекты, строительство которых не завершено. Такие объекты имеют прочную связь с землей, их перемещение или демонтаж с последующей сборкой нанесут несоразмерный ущерб их назначению и приведут к изменению их основных характеристик.
И, как следствие, объекты капитального строительства строятся и реконструируются в соответствии с разрешением на строительство, вводятся в эксплуатацию на основании разрешения с последующей государственной регистрацией права.
Поэтому, если вы намерены построить или реконструировать объект капитального строительства, то оставайтесь здесь, мы поможем вам в вопросе организации создания такого объекта.
Если же ваша цель – строительство или реконструкция жилого дома (не более 3-х этажей) или садового дома, то вам следует пройти по ссылке, где подробно описаны все этапы создания дома Мечты.
Продолжим об объектах капитального строительства.
Все вопросы по организации строительства или реконструкции вы можете взять на себя, выступая Застройщиком, либо передать по договору эти функции техническому заказчику.
Ваши функции как Застройщика (физическое или юридическое лицо) - организация строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства на собственном земельном участке или на участке иного лица, а также выполнение инженерных изысканий и подготовка проектной документации.
Далее по тексту, если не будет принципиальных различий, будет указано «строительство», подразумевая и строительство, и реконструкцию объекта капитального строительства.
Строительство объекта - это не только строительно-монтажные работы. Застройщику необходимо учесть множество нюансов, например,
- свойства стройматериалов, характеристики оборудования, выбор оптимально подходящих;
- выбор надежных поставщиков стройматериалов и оборудования;
- строительные нормы и правила, эффективные, современные технологии в строительстве;
- понимание технологической схемы производства (при строительстве производственных объектов);
- требования, предъявляемые законодательством к эксплуатации зданий, с точки зрения обеспечения надежности конструкций, противопожарной безопасности, охраны труда, подвода коммуникаций, организации рабочего процесса и нормальной жизнедеятельности (предохранение от перегрузок, безотказность конструкций, надлежащее санитарно-гигиеническое состояние, обеспечение водоснабжения, кондиционирования и других систем);
- процессы получения разрешений на строительство и, затем, на ввод объекта в эксплуатацию;
- тонкости проектных работ и прохождения экспертизы проектной документации;
- процесс взаимодействия с государственными органами, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора;
- требования бухгалтерского и налогового учетов к постановке объекта на учет.
Чтобы не терять время на проведение переговоров, согласований и лично не контролировать все процессы, многие Застройщики предпочитают взаимодействовать с другими участниками строительства через технического заказчика.
Кто же он – технический заказчик?
Юридическое лицо (!), уполномоченное Застройщиком.
От имени Застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве (реконструкции, капитальном ремонте, сносе) объектов капитального строительства, о строительном контроле, подготавливает задания и предоставляет материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Важно: Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации (СРО) в области инженерных изысканий, проектирования, строительства объектов капитального строительства.
В самом начале строительства объекта капитального строительства необходимо определиться с его местом расположения. Земельный участок должен соответствовать виду объекта, его назначению, функциональности.
Подробнее о выборе земельного участка можно ознакомиться здесь.
После выбора земельного участка, его покупки/аренды, ваш дальнейший порядок действий примерно следующий:
1. Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) (ст.57.3. ГрК РФ)
Подготовку и выдачу ГПЗУ осуществляет орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка по вашему заявлению как правообладателя земельного участка, без взимания платы.
ГПЗУ – основа для разработки проектной документации, т.к. содержит важную информацию о земельном участке, например:
- границы земельного участка;
- основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка; предельные параметры объектов;
- требования к назначению, параметрам и размещению объектов;
- ограничения использования земельного участка;
- расположенные на участке объекты и сети инженерно-технического обеспечения;
- наличие или отсутствие объектов культурного наследия;
- красные линии;
- возможности подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
Подробнее ознакомиться с процессом получения ГПЗУ предлагаем по ссылке.
2. Выполнение инженерных изысканий для разработки проектной документации (ст.47 ГрК РФ)
Инженерные изыскания выполняются в целях получения информации о природных условиях земельного участка, о прогнозе их изменений.
Они необходимы для обоснования компоновки объектов, проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, проекта организации строительства;
А также для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, ее согласовании или утверждении.
ВАЖНО! Выполнять инженерные изыскания вправе только лицо, являющееся членом саморегулирующей организации в области инженерных изысканий (! исключения в ст.47!).
Подробнее ознакомиться с процессом организации выполнения инженерных изысканий предлагаем по ссылке.
3. Разработка проектной документации (ст.48 и 48.2 ГрК РФ)
Проектная документация содержит материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели, которые определяют архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства.
Проектная документация утверждается Заказчиком после получения положительного заключения экспертизы (если таковая имеется), либо после завершения проектных работ.
На основании проектной разрабатывается рабочая документация, которая передается на стройплощадку.
ВАЖНО! Выполнять проектные работы вправе только лицо, являющееся членом саморегулирующей организации в области архитектурно-строительного проектирования.
Подробнее ознакомиться с процессом организации проектных работ предлагаем по ссылке.
4. Экспертиза проектной документации (ст.49 ГрК РФ) и, соответственно, экспертиза инженерных изысканий.
Застройщик имеет право отправить проектную документацию на государственную или негосударственную экспертизу. Исключение – опасные объекты, подлежащие, согласно законодательству, только государственной экспертизе.
Возможно понадобится направить проектную документацию на государственную историко-культурную экспертизу или государственную экологическую экспертизу.
Результатом экспертизы будет заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) требованиям технических регламентов.
Сведения о заключении вносятся в единый государственный реестр.
5. Получение Разрешения на строительство (ст.51 ГрК РФ)
Выдачу Разрешения на строительство осуществляют государственные органы – федеральные, региональные или местного самоуправления (в зависимости от характеристик объекта) по вашему заявлению как правообладателя земельного участка, без взимания платы.
Разрешение на строительство даст вам право осуществлять строительство, реконструкцию объекта.
Подробнее ознакомиться с процессом получения разрешения на строительство предлагаем по ссылке.
6. Строительные работы (ст.52 ГрК РФ)
Строительство осуществляется в соответствии с проектной и рабочей документацией.
А также с соблюдением требований технических регламентов к строительным работам и обеспечением безопасности труда и окружающей среды.
Исполнитель работ несет ответственность за качество выполненных работ, осуществляет ведение исполнительной документации, в которой отображается фактическое исполнение функционально-технологических, конструктивных, инженерно-технических и иных решений, содержащихся в проектной и рабочей документации.
ВАЖНО! Выполнять строительные работы вправе только лица, являющиеся членами саморегулирующих организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта (! Исключения в ст.52 ГрК РФ!)
7. Осуществление строительного контроля (ст.53 ГрК РФ)
Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительные работы. А также Застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию объекта.
Цель строительного контроля - проверка соответствия выполняемых работ проектной документации, техническим регламентам.
Застройщик (технический заказчик) по своей инициативе может привлечь проектировщика для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, т.е. организовать проведение авторского надзора за строительными работами.
После завершения строительства, реконструкции подписывается акт, подтверждающий соответствие параметров соответственно построенного, реконструированного объекта требованиям проектной документации.
8. Организация проведения государственного строительного надзора (ст.54 ГрК РФ)
Государственный строительный надзор осуществляется на объектах, проектная документация которых подлежит экспертизе.
Для организации надзора Застройщик (или технический заказчик) направляет в федеральный или региональный орган, уполномоченный на проведение надзора, извещение о начале строительства, реконструкции объекта.
Результатом надзора будет Заключение о соответствие построенного, реконструированного объекта требованиям проектной документации либо об отказе в выдаче такого заключения.
9. Организация проведения авторского надзора
Авторский надзор за строительством осуществляется при строительстве и реконструкции технически сложных, особо опасных и уникальных объектов, а также объектов, относящихся к культурному наследию. В иных случаях – по желанию Застройщика (или технического заказчика).
Авторский надзор осуществляется проектной организацией, выполнившей подготовку проектной документации.
Для организации авторского надзора Застройщик (или технический заказчик) заключает договор с проектной организацией на весь период строительства и ввода в эксплуатацию объекта, а в случае необходимости - и начального периода эксплуатации объекта.
Принципы и правила осуществления авторского надзора регламентируются СП 246.1325800.2023.
Результатом надзора будет соответствие построенного, реконструированного объекта утвержденной проектной документации.
ВАЖНО! Авторский надзор для Застройщика — это дополнительная страховка от отступлений от проекта со стороны подрядчика и возможность согласования изменений и корректировки рабочих чертежей с проектировщиком без дополнительных соглашений и оплат.
10. Получение Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст.55 ГрК РФ)
Выдается оно тем же уполномоченным органом, который выдал вам разрешение на строительство, на основании вашего заявления, без взимания платы.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, и является основанием для государственной регистрации права для построенного объекта и внесением изменений в государственный учет недвижимости для реконструированного объекта.
Подробнее ознакомиться с процессом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предлагаем по ссылке.
Предстоящие затраты
Совокупная стоимость строительства объекта капитального строительства формируется из множества факторов:
- стоимость участка;
- стоимость проведения инженерных изысканий;
- стоимость проектных работ;
- стоимость экспертиз проектной документации и инженерных изысканий.
- стоимость стройматериалов, оборудования;
- оплата работы строителей, монтажников, механизмов, транспорта;
- оплата услуг технического заказчика, организаций, выполняющих строительный контроль и авторский надзор (при наличии)
В Градостроительном кодексе РФ описано такое понятие, как укрупненный норматив цены строительства (ст. 57.2. ГрК РФ). Он представляет собой предельную сумму, достаточную для возведения объекта. Этот показатель помогает обосновать необходимость инвестиций на первичной стадии, еще до разработки проекта.
При проектных работах специалисты составляют в том числе и сметную документацию на строительство. Но нужно понимать, что сметная стоимость работ может быть значительно занижена, в сравнении с предложениями исполнителей работ, подрядчиков. Рекомендуется проверять, указанные в сметных расчетах, пункты: набор работ, стоимость материалов, оплаты труда строителей, механизмов и пр.
Чтобы проверить достоверность сметной стоимости используют сравнительный анализ с документально подтвержденными данными о проектах-аналогах.
Аналогом называют объект, который схож с планируемым по назначению, планировке, техническим характеристикам, конструктивным показателям, потребностям в инженерных коммуникациях.
Важно. Многие проектировщики при подготовке сметного расчета также используют принцип сравнения с удельными показателями по схожему объекту, для чего существует база проектов-аналогов.
Еще немного о предпроектной стадии реализации вашего Проекта в целом.
На предпроектной стадии разрабатывается технико-экономическое обоснование (ТЭО) проекта.
Это обязательно для промышленных и инфраструктурных объектов. ТЭО выступает базисом для принятия решения о необходимости, возможности и целесообразности инвестирования в строительство объекта. Оно включает множество моментов:
- Описание планируемых показателей деятельности предприятия: мощности, технология и схема производства, потребности в сырье, ресурсах.
- Описание этапов проектирования и строительства.
- Создание предварительного плана объекта с учетом функциональности и размеров зданий, сооружений, помещений, выбор конструкций, материалов для внешней и внутренней отделки.
- Обоснование видов и протяженности коммуникаций. Расчет нагрузок на инженерные сети (потребности в электропитании, водоснабжении, отоплении).
- Разработка 3D-модели объекта на основании концепции.
- Вычисление расходов на проектирование и изыскания, получение разрешительных документов.
- Расчет укрупненной цены строительства.
ТЭО состоит из технической части и экономического обоснования. Документация позволяет выявить все виды расходов, совокупный предел стоимости строительства для того, чтобы понять, насколько выгодно и эффективно вложение в него инвестиций. С помощью ТЭО проще привлекать инвесторов и оформлять кредиты на строительство, а также легче оценить реальные сроки его строительства.
Длительность строительства зависит от множества факторов. Основные из них:
- Назначение и функциональность объекта. Нетиповые постройки со сложной инфраструктурой могут потребовать больше времени не только при выполнении строительных и монтажных работ, но и на этапах проектирования и прохождения экспертиз, получения необходимых согласования.
- Размещение и вид. Если объект относится к объектам культурного наследия или находится в охраняемой зоне, то еще на этапе получения разрешения на строительство можно столкнуться с длительным согласованием из-за необходимости более тщательной проверки проектной документации.
- Организация строительства. Выбор недобросовестного подрядчика или отсутствие достаточного опыта и квалификации у Застройщика может привести к неправильной организации поставок стройматериалов и оборудования, простою работников, нарушению технологических регламентов и проектных решений, необходимости переделывать какие-то работы.
Это также приводит и к удорожанию строительства.
И в завершении немного об одном важном аспекте – контроль процесса строительства (т.е. контроль реализации вашего масштабного проекта).
В начале статьи мы уже касались функций Застройщика и далее по тексту неоднократно возвращались к проверкам и контролю работ на каждом этапе строительства объекта.
Да, кроме всего прочего, вы как Застройщик будете стремиться обеспечить выполнение всех этапов строительства качественно и с соблюдением сроков строительства.
Такой контроль за реализацией проекта вы можете осуществлять своими силами или обратиться к специализированной компании. Это целесообразно, когда у Застройщика нет достаточного опыта, знаний в области организации строительства капитального объекта и нет свободного времени. Но такой вариант несет для вас определенные риски:
- формальное отношение;
- непрофессионализм;
- сокрытие нарушений;
- предоставление неполных, недостоверных данных Застройщику;
- несоблюдение сроков строительства.
Все это может привести к нарушению строительных норм и правил, ухудшению надежности конструкций, удорожанию строительства, затягиванию сроков.
Поэтому такой подход целесообразен, когда Застройщик планирует строительство одного объекта.
Если же в планах развития возведение нескольких объектов, имеет смысл организовать собственную службу контроля качества. Это предоставляет вам такие преимущества:
- Опытная команда. Наняв квалифицированный персонал, можно не сомневаться в тщательном контроле каждого этапа строительства, качества выполненных работ, соблюдении проектных решений и строительных регламентов.
- Достоверность и оперативность. Застройщик в режиме реального времени получает актуальную информацию о каждом этапе строительства, своевременно узнает о возникающих проблемах и способах их решения. К тому же сотрудники собственной службы не будут скрывать нарушения или входить в сговор с подрядчиком.
- Соответствие проектной документации. Строгое соблюдение всех проектных решений облегчит процесс ввода объекта в эксплуатацию.
- Соблюдение графика строительства. Сотрудники обеспечивают своевременное выполнение каждого этапа и строгое следование графику, при этом пресекая некачественное выполнение работ.
- Соответствие сметной документации. Служба контроля не допустит использования иных технологий, стройматериалов, механизмов и прочее, а также искусственного завышения стоимости материалов и услуг.
На этом об организации строительства масштабного объекта капитального строительства ВСЁ. Благодарим, что воспользовались нашим сайтом!
В следующих статьях мы делимся с вами полезной информацией о выборе земельного участка, подрядчика, проектировщика, организации строительного процесса и контроля, приемке работ, выполненных подрядчиком, процессе получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию и регистрации права собственности на объект капитального строительства.
Оставайтесь с нами!